Taşınmaz üzerindeki haklar numerus, clausus ve bunlardan biri de sınırlı ayni haklardır. Mülkiyet dışındaki ayni hakları ifade etmektedir.

Sınırlı ayni haklar 3 kısma ayrılmaktadır;

a)     İrtifak (İntifa, Oturma, Üst, Kaynak, Diğer irtifak hakları) 

b)     Rehin (Taşınır rehni – Taşınmaz rehni)

c)      Taşınmaz Yükü

1.İpotek 2.İpotekli borç senedi 3.İrad senedi

İrtifak, bir eşya üzerinde hak sahibine, o eşyadan yararlanma yetkisi veren ayni haktır. Yeni gelen malikte buna uymak zorundadır, çünkü irtifak hakkı bir ayni haktır. İleri sürülebileceği çevre açısından mutlak haktır. İrtifak hakları sınırlı sayıdadır, kanunda belirtilen irtifak hakları tesis edebiliriz. Bunlar, intifa hakkı, oturma, üst, kaynak ve diğer irtifak haklarıdır.

Taşınmaz lehine ve kişiye bağlı olmak üzere 2’ye ayrılmaktadır:

i. Taşınmaz lehine irtifaklar

TMK m.779 ve devamında ayrıntılı olarak tanımlanmaktadır. Tapuda “H” lehine irtifak hakkı kurulan taşınmazı, “M” yüklü olan taşınmazı ifade etmektedir. Taşınmaz lehine irtifak tapudan parsel yazıp yazmadığına bakılarak anlaşılmaktadır.

Komşuluk hukukundan kaynaklı hakim kararıyla alınan geçit ve merci irtifakları, nitelikleri gereği taşınmaz lehine irtifaklardır.

ii. Kişiye bağlı irtifaklar 

Kişiye bağlı irtifakları 3 kısma ayırmak mümkündür :

1. Zorunlu olarak kişiye bağlı: Devredilemez ve mirasçılara geçmemektedir. Ancak kullanımlarının devredilmesi mümkündür.

(i) İntifa

(ii) Sükna (Oturma)

2. Kural olarak devredilebilen: Devir konusunda hiçbir hüküm konulmamışsa kural olarak devredilebilirler ve mirasçılara geçmektedir ancak aksi yönde resmi senede hüküm koyulabilmektedir.

(i) Üst

(ii) Kaynak

3. Kural olarak devredilemeyen (TMK m.838 Diğer irtifa hakları)

TMK m.838 gereğince, “ Malik, taşınmazı üzerinde herhangi bir kişi veya topluluk lehine atış eğitimi veya spor alanı ya da geçit olarak kullanılmak gibi belirli bir yararlanmaya hizmet etmek üzere başka irtifak hakları da kurabilir.

Bu haklar, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, başkasına devredilemez ve mirasçılara geçmez. Bu hakların kapsamı, hak sahibinin olağan ihtiyaçlarına göre belirlenir. Taşınmaz lehine irtifaklara ilişkin hükümler, bu tür irtifak haklarına da uygulanır” hükmü yer almaktadır.

Örneğin; Manzara kapatmama irtifakı, Rekabet etmeme irtifakı, Geçit irtifakı

İntifa Hakkı

Bir eşyadan tam kullanma ve yararlanma yetkisi veren irtifak hakkıdır. İrtifak hakları içerisinde tam kullanma ve yararlanma yetkisi veren tek irtifak hakkı, intifadır. Eğer belirli bir süre ile verilmemişse, ölümle birlikte sona erecektir.

Oturma Hakkı

Taşınmazın tamamı ya da bir bölümünden konut olarak yararlanma hakkı vermektedir. Kiraya benzemektedir ancak oturma hakkı ayni haktır, kira nisbidir. İntifa hakkı ve oturma hakkı süre ile verilebilmektedir. Eğer belirli bir süre ile verilmemişse, ölümle birlikte sona erecektir.

Kanunda, intifa hakkına ilişkin hükümler kıyasen burada da uygulanmaktadır. Ancak intifa hakkına ilişkin her hükmü oturma hakkına uygulamak mümkün değildir. Örneğin, intifa hakkına sahip bir kişi, o şeyi kiraya verebilmektedir. Ancak oturma hakkında böyle bir yetki bulunmamaktadır.

Oturma hakkı sahibinin ailesi kapsamında sayılacak kişilerde, o konuttan yararlanabilmektedirler.

Üst Hakkı

Arazinin üzerinde ya da altında bir yapı yapma hakkı ya da  arazideki mevcut bir yapıyı koruma yetkisi vermektedir. Üst hakkı süresi boyunca o arazinin altına ya da üstüne tesis yapabilme imkanı sağlayabilmektedir. Örneğin 49 yıllığına kiralanan AVM arazileri.

İrtifak hakları tapuda kurarken tescil işlemi yapılmaktadır. Bu tescilinde hukuki bir sebebi de olmalıdır. Hukuki sebep ise, yapılan  “irtifak kurma sözleşmesi”dir. İrtifakın niteliğine göre ismi değişebilmektedir. Örneğin intifa kurulacaksa intifa kurma sözleşmesi gibi. Tapu Kanunu m.26 uyarınca söz konusu irtifakların kurulması bakımından bu sözleşmelerin, tapuda yapılması gerekmektedir. İrtifak kurma sözleşmesi resmi şekle tabi ve resmi şekil tapuda yapılmaktadır.

Kaynak Hakkı

Bir taşınmazdaki su kaynağından su çekme hakkıdır. Suyun dışındaki diğer kaynaklar, bu kapsama dahil değildir.

Diğer İrtifaklar

TMK m.838’de düzenleme bulmaktadır. Yararlanma yetkisini çeşitlendirerek başka bir irtifak hakları kurulabilmektedir. Örneğin bir sitenin tenis kortu varken, yan sitede tenis kortunun olmaması ihtimalinde, hafta sonları diğer sitenin yararlanması için bir diğer irtifak hakkı tesis edilebilmektedir.

İrtifaklara ilişkin öğretideki diğer ayrımlar,

1-     Olumlu İrtifak – Olumsuz İrtifak

2-     Kişi Lehine İrtifak- Taşınmaz Lehine İrtifak 

Olumlu İrtifak: Hak sahibine eşyayı kullandırtıp, yararlandırmaktadır. Örneğin; intifa, oturma vs.

Olumsuz İrtifak: Hak sahibi eşyayı kullanmamakta iken, malikin belirli tarzda kullanması yasaklanmaktadır. Örneğin; manzara kapatmama irtifakı, rekabet etmeme, belirli yükseklikte bina inşa etmeme gibi.

Bağımsız ve sürekli (müstakil ve daimi) hak kesinlikle irtifak hakkı olacaktır. Tapuya kayıtlı bir taşınmaz üzerinde bir irtifak hakkı olmalıdır. Bu iki özelliği bulunması halinde tapuya ayrı sayfaya kaydetmek mümkün olacaktır.

Bağımsızlık: Hak sahibinin kişiliğinden bağımsız olarak başkasına devredilebilir olmasıdır. Mirasçılara geçebilir olma hali de buna dahildir. Devredilebilme mirasçılara geçmeyi kapsar ancak mirasçılara geçme her zaman devredilebilme anlamına gelmemektedir.

Sürekli: 30 yıl ya da daha uzun süreli irtifak hakkı.

Bir irtifak hakkı bu iki şartı (bağımsız ve sürekli olma) sağlıyorsa, tapuya ayrı sayfaya olarak kaydedilme olanağı bulunmaktadır.

Taşınmaz lehine irtifaklardan: Hak sahibi irtifak hakkı sahibi olma sıfatını taşınmaz maliki olduğu için kazanmıştır, bunu devredememektedir. Taşınmaz maliki değiştiğinde hak sahibi ipso iure değişecektir. Yani bunlar taşınmaza bağlıdır, tapuya ayrı sayfaya kaydedilerek taşınmaz mülkiyetinin konusunu oluşturamazlar.

Kişiye bağlı irtifaklarda :

i. Zorunlu olarak kişiye bağlı olan irtifaklar; intifa ve sükna bağımsız değildir, bunlar asla hak sahibi tarafından devredilememekte ve mirasçılara geçememektedir. İntifa hakkındaki kullanımın devri ise kiraya verilebilme ve zilyetliği isimsiz sözleşmelerle devredilebilmesi anlamına gelmektedir.

ii. Kural olarak devredilebilen irtifaklarda; bu hakkı kuran taahhüt muamelesine, resmi senede bakmak gerekmektedir. Sükutla geçiştirilmişse devredilebilir bir irtifak yani bağımsız bir haktır.

iii. Kural olarak devredilemeyen; TMK m.838’de düzenlenen irtifak haklarında ise resmi senette devredilme, mirasçılara geçme öngörülmüş mü diye bakmak gerekmektedir. Devir ve mirasçılara geçme konusunda hak sahiplerine hak tanınmışsa o intifa hakkı yeni adıyla bağımsızdır.

Uygulamadaki en sık karşılaşılan örnek üst hakkıdır. TBK.826/3 uyarınca, “Üst hakkı, bağımsız ve sürekli nitelikte ise üst hakkı sahibinin istemi üzerine tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir. En az otuz yıl için kurulan üst hakkı, sürekli niteliktedir” hükmü yer almaktadır. İlgili madde hükmüne göre,  bağımsız ve sürekli bir hak söz konusuysa hak sahibi taşınmaz malikinin rızasını almaksızın, yeni bir sayfaya kaydettirebilmektedir. Artık bu üst hakkı bir taşınmaz niteliğinde olduğu için ayrı bir üst hakkı, intifa hakkı, kira şerhi söz konusu olabilecektir. Bu üst hakkı süresi dolduğunda taşınmaz maliki hiçbir şeyi ispat etme gereği olmaksızın, bu sayfayı kapattıracaktır.

Üzerinde bir ekonomik ihtiyaç belirlenmiş olsun, saydığımız irtifakların çoğu bu şekilde farklı sayfaya kaydedilebilmektedir. Geçit irtifakı bile tracking için arazi üzerinde kurulması halinde ayrı sayfaya kaydedilebilmektedir.

ZORUNLU OLARAK KİŞİYE BAĞLI İRTİFAKLAR

Taşımaz lehine irtifaklara ilişkin hükümler niteliği uygun düştüğü ölçüde bunlara da uygulanacaktır.

a) İntifa

İntifa hakkının vergiye ilişkin sorunlu bir uygulaması

Veraset ve intikal vergisini, bazı ebeveynler çocukların bununla uğraşmaması için taşınmazlarını çocuklarına devrediyorlar, ancak beklenmeyen durumları defetmek için kendi lehlerine intifa hakkı kurdurmaktadır. İntifa hakkı kurulurken vergiye tabi değildir. Aslında gayrimenkul arızi kazancı, bedelli kuruyorsam vergiye tabi olması gerekmekte; bedelsiz kuruyorsam bu sefer de lehine kurulan için teberru kastı olduğundan yine vergilendirilmesi gerekmektedir. İntifa sahibinin ölmesi ile sürpriz bir vergi çıkmaktadır. Piyasaya, intifa sahibi ölünce hak ortadan kalkar, burada teberru söz konusudur deniyor ve ölüm belgesiyle intifa hakkını terkini istendiğinde vergi istenmektedir.

İntifanın en yaygın uygulaması da aslında bu yönde, ben ölünce intifa hakkı sona ersin çocuklarım doğrudan malik olsun diye düşünülmektedir. Başta vergi alınmaması da bir teşvik oluyor ama sonradan dediğimiz vergi ortaya çıkmaktadır ve kesinlikle kanuni bir dayanağı söz konusu değildir.

b) Oturma hakkı

TMK m.823 uyarınca, “Oturma hakkı, bir binadan veya onun bir bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi verir. Oturma hakkı, başkasına devredilemez ve mirasçılara geçmez. Kanunda aksine hüküm bulunmadıkça, intifa hakkına ilişkin hükümler oturma hakkına da uygulanır” hükmüne yer verilmiştir.

Oturma hakkı sadece gerçek kişiler lehine kurulabilmektedir. Sadece oturma söz konusu olmakta, büro yapmak için dahi verilememektedir. Zorunlu olarak kişiye bağlıdır ve tüzel kişiler lehine de kurulamadığı için bir süre belirlenmemiştir.

KURAL OLARAK DEVREDİLEBİLEN İRTİFAKLAR

a) Üst Hakkı

Uygulamada en çok karşımıza çıkan sınırlı ayni haktır. Bütünleyici parça kuralının istisnalarından biridir. Yani yapı maliki başkasıyken arazi maliki başkası olabilmektedir. Yapı hukuken araziden soyutlanmaktadır. Üst hakkı üzerindeki yapı tek olsa bile arazi üzerinde size zilyetliği üst hakkı sağlayamamakta, ancak sözleşme sağlamaktadır.

Burada aynı isimde 2 madde bulunmaktadır, sırayla incelemek gerekirse;

i. TMK m.726 (Üst Hakkı) uyarınca, “ Bir üst irtifakına dayalı olarak başkasına ait bir arazinin altında veya üstünde sürekli kalmak üzere inşa edilen yapıların mülkiyeti, irtifak hakkı sahibine ait olur” hükmüne yer verilmiştir. Bütünleyici parça kuralının istisnası olduğunu vurgulanmak için bu hüküm getirilmiştir. Yapı bu kurala istisna olarak üst hakkı sahibine ait olur demektedir. Yani iki farklı mülkiyet doğmakta, arazi mülkiyeti ve yapı mülkiyeti. Sadece yapıya ilişkin mülkiyet hakkı vermekteyken, araziye dair hak vermemektedir.

ii. TMK m.826 (Üst Hakkı) “ Bir taşınmaz maliki, üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren bir irtifak hakkı kurabilir” hükmü yer almaktadır. Bu hükme göre, üst hakkı arazinin altında da söz konusu olabilmektedir. Örneğin AVM, otoparkı genişletip bunu bir ayni hak güvencesine dayandırmak isterse üst hakkı kurabilecektir.

Üst hakkı, bağımsız ve sürekli nitelikte ise üst hakkı sahibinin istemi üzerine tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir. En az otuz yıl için kurulan üst hakkı, sürekli niteliktedir.

TMK m. 827 uyarınca “Üst hakkının içerik ve kapsamıyla ilgili olarak resmî senette yer alan, özellikle yapının konumuna, şekline, niteliğine, boyutlarına, özgülenme amacına ve üzerinde yapı bulunmayan alandan faydalanmaya ilişkin sözleşme kayıtları herkes için bağlayıcıdır” hükmü düzenlenmiştir.

Üst hakkı tapuda ayrı sayfaya kaydedilmese de yüklü taşınmazın sadece irtifak sütununda yer almakla düalist bir yapı oluşturmakta ve üst hakkı sahibine ayrı bir mülkiyet hakkı vermektedir.

Bir arazi üzerinde birden çok yapı olduğunda her yapıya ilişkin ayrı bir üst hakkı kurulabilmektedir. Hatta bağımsız ve sürekli üst hakkı olunca bu yapılar üzerinde kat mülkiyeti de kurabilmektedir.

Özellikle resmi senedin içeriğine yapının üst hakkı süresi sona erdiğinde ne olacağını da yazmanız gerekiyor, yazılmazsa üst hakkı sona erdiğinde bütünleyici parça kuralının istisnası kalkacağı için yapı arazi malikine kalacaktır. Bu durum TMK m.828’de “ Üst hakkı sona erince yapılar, arazi malikine kalır ve arazinin bütünleyici parçası olur” hükmü gereğince düzenlenmiştir.

Bağımsız ve sürekli üst hakkı tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilmişse, üst hakkı sona erince bu sayfa kapatılmaktadır. Tapu memurunun sizin hakkınızın süresini takip etme gibi bir yükümlülüğü bulunmamaktadır. İlgilisi TMK m.1026’ya göre talep ettiğinde bu hak terkin edilir ve ona ayrıca sayfa açılmışsa bu sayfa da kapatılacaktır. Taşınmaz olarak kaydedilmiş olan üst hakkı üzerindeki rehin hakları, diğer bütün hak, kısıtlama ve yükümlülükler de sayfanın kapatılmasıyla birlikte sona ermektedir.

Bedele ilişkin hükümler saklıdır. TMK m.829 uyarınca, “Taşınmaz maliki, aksi kararlaştırılmadıkça, kendisine kalan yapılar için üst hakkı sahibine bir bedel ödemez.” hükmü bedele ilişkin bir düzenlemeye yer verilmiştir. Uygun bir bedel ödenmesi kararlaştırılmışsa, miktarı ve hesaplanış biçimi belirlenir. Ödenmesi kararlaştırılan bedel, üst hakkı kendileri için rehnedilmiş olan alacaklıların henüz ödenmemiş alacaklarının güvencesini oluşturmakta ve rızaları olmaksızın üst hakkı sahibine ödenmemektedir. Kararlaştırılan bedel ödenmez veya güvence altına alınmazsa, üst hakkı sahibi veya bu hak kendisine rehnedilmiş olan alacaklı, bedel alacağına güvence olmak üzere, terkin edilen üst hakkı yerine aynı derecede ve sırada bir ipoteğin tescilini isteyebilmektedir. Bu ipotek, üst hakkının sona ermesinden başlayarak üç ay içinde tescil edilmektedir

TMK m.830 uyarınca, “Taşınmaz malikine kalan yapılar için üst hakkı sahibine ödenmesi kararlaştırılan bedelin miktarı ve bunun hesaplanış biçimi ile bu bedel borcunun kaldırılmasına ve arazinin ilk hâline getirilmesine ilişkin anlaşmalar, üst hakkının kurulması için gerekli olan resmî şekle tâbidir ve tapu kütüğüne şerh verilebilir” hükmü güvence mahiyetinde resmi şekle tabi tutmaktadır.

Süresinden önce devir istemi

TMK m.831 uyarınca, “Üst hakkı sahibi, bu haktan doğan yetkilerinin sınırını ağır şekilde aşar veya sözleşmeden doğan yükümlülüklerine önemli ölçüde aykırı davranırsa; malik, üst hakkının ona bağlı bütün hak ve yükümlülükleri ile birlikte süresinden önce kendisine devrini isteyebilir” hükmü daha önce kıyasen uyguladığımız taşınmaz lehine irtifaklardaki hükme göre devraldıktan sonra üst hakkının terkinin isteyebileceğimiz yönünde düzenlenmiştir.

TMK m.832 uyarınca, “ Malik, üst hakkının devrini, kendisine geçecek yapılar için uygun bir bedel ödemek kaydıyla isteyebilir. Üst hakkı sahibinin kusuru, bedelin belirlenmesinde indirim sebebi olarak göz önüne alınabilir” hükmüne yer verilmiştir. Bu bir emredici hükümdür.

Üst hakkının malike devri, bedelin ödenmesine veya güvence altına alınmış olmasına bağlıdır.

TMK m.833 gereğince, “Üst hakkı sahibinin yükümlülüklerine aykırı davranması hâlinde sözleşmede malik lehine saklı tutulan, üst hakkını süresinden önce sona erdirme veya devrini isteme yetkisi, süresinden önce devir istemine ilişkin hükümlere tâbidir” hükmü yer almaktadır. Örneğin, üst hakkı iradının ödenmemesi durumunda sözleşmeye böyle bir hüküm koymamışsanız üst hakkını süresinden önce sona erdiremezsiniz, her bir ödememe durumunda temerrüt hükümlerine gitmeniz gerekmektedir.

Üst hakkı en çok 100 yıl için kurulabilir. ¾’ü dolduktan sonra yine aynı şekle bağlı olarak 100 seneliğine uzatılabilmektedir. Süre sona erdiğinde hak kendiliğinden sona erdiği için uzatma söz konusu olmayacaktır.

Kaynak Hakkı (TMK m.837) gereğince, “Başkasının arazisinde bulunan kaynak üzerinde irtifak hakkı, bu arazinin malikini suyun alınmasına ve akıtılmasına katlanmakla yükümlü kılar.

Bu hak, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, başkasına devredilebilir ve mirasçıya geçer. Kaynak hakkı, bağımsız nitelikte ve en az otuz yıl için kurulmuş ise tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir” hükmü uygulaması olan irtifaklardan birisidir. Komşuluk hukukunda komşuya verilmesi gereken kaynaktan farklıdır.

Kaynak hakkı için bir süre getirilmemiştir. Yani süresiz kurulması söz konusu olabilmektedir

Kaynak hakkı bütünleyici parça kuralının istisnası değildir, kaynak hakkı o kaynak üzerinde mülkiyet hakkı vermemektedir. Kaynak hakkı sadece zilyetlik sağlar; o da o kaynaktan yararlanmak maksatlıdır.

Kaynağın kullanılmasına ilişkin tesisat eklenti hükümlerine tabidir.

KURAL OLARAK DEVREDİLEMEYEN İRTİFAKLAR (Diğer irtifaklar, MK.838)

“Malik, taşınmazı üzerinde herhangi bir kişi veya topluluk lehine atış eğitimi veya spor alanı ya da geçit olarak kullanılmak gibi belirli bir yararlanmaya hizmet etmek üzere başka irtifak hakları da kurabilir.

Bu haklar, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, başkasına devredilemez ve mirasçılara geçmez. Bu hakların kapsamı, hak sahibinin olağan ihtiyaçlarına göre belirlenir.

Taşınmaz lehine irtifaklara ilişkin hükümler, bu tür irtifak haklarına da uygulanır”  hükmü belirli bir yararlanmaya hizmet etme kriteri taşımaktadır. Bu kriter sayesinde normalde devredilemeyen irtifakların, bu yolla kurularak kanunun dolanması engellenmiş olmaktadır.

İrtifakın Sona Ermesi

1-     Yüklü ve yararlanılan taşınmazlar yok olması,  

2-     Kamulaştırılması durumunda,

3-     Süresinin sona ermesinde,

4-     Ölümle birlikte sona erebilmektedir.

5-     İrtifakın sağladığı yararın ortadan kalkması durumunda sona erecektir.

UYARI

Web sitemizdeki tüm makale ve içeriklerin telif hakkı ÖzEr Avukatlık Bürosu’na aittir. Tüm içerik ve makaleler hak sahipliğinin tescili amacıyla elektronik imzalı ve zaman damgalıdır. Sitemizdeki içeriklerin kopyalanarak veya özetlenerek izinsiz bir şekilde başka web sitelerinde yayınlanması halinde hukuki ve cezai işlem yapılacaktır.