Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazları tapuya kaydetme görevi kadastroya aittir. Kadastronun 2 işlevi bulunmaktadır:

i.                  Teknik işlev: Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazların belirlilik ilkesi gereğince taşınmazın sınırlarını plana bağlayarak tapuya kaydedilmesini sağlamak.

ii.                 Hukuki işlev: Planda belirlenen sınırlar içerisinde kimin ayni hakka sahip olduğunu kabul etmek.

Kadastro aynı zamanda zabıt defterlerindeki kayıtların, tapuya geçirilmesiyle ve zabıt defterlerinin tasfiyesiyle görevlidir. Kadastro gelene kadar, zabıt defterlerine her türlü kayıt ve tasarruf yapılabilmektedir.

Kadastronun bulgularına tespit denilmektedir. Devlet hüküm ve tasarruflarında olup, tapuya kaydedilmeyecek taşınmazları, kadastro tespit dışı bırakmaktadır. Kadastro bir idari işlemdir ancak, bu işlem sonucunda oluşan tapu mülkiyet hakkı verir ve bir kere mülkiyet kesinleştikten sonra geri alınması söz konusu olmamaktadır, mükerrer kadastro da hükümsüzdür.

Kadastro Süreci

Kadastro bir yere geldiğinde karşısında 2 türlü taşınmaz bulabilmektedir;

i.                    Tapuya kayıtlı olmayan taşınmaz

TMK. 713’ te olağanüstü zamanaşımından bahsetmektedir. Ancak, buradaki talep hakime yönetilecek yani muhatap kadastro memuru değildir.

Kadastro Kanunu m. 14/1 uyarınca, “Tapuda kayıtlı olmayan ve aynı çalışma alanı içinde bulunan ve toplam yüzölçümü sulu toprakta 40, kuru toprakta 100 dönüme kadar olan (40 ve 100 dönüm dahil) bir veya birden fazla taşınmaz mal, çekişmesiz ve aralıksız en az yirmi yıldan beri malik sıfatıyla zilyetliğini belgelerle veya bilirkişi veyahut tanık beyanlarıyla ispat eden zilyedi adına tespit edilir” hükmü yer almaktadır. Bu hükümde, arazinin sınırlarının çok geniş olması istenmemiş ve bazı sınırlamalar getirilmiştir. Ancak TMK 713’te bu sınırlamalardan bahsetmemektedir.

Kadastro Kanunu m.33/3 uyarınca, “Bu kanun uygulandığı yerler dışında bulunan taşınmaz mallar hakkında da 14… maddeler uygulanır” hükmü doğrultusunda Burada atıf  yoluyla olağanüstü zamanaşımı durumunda da bu sınırların geçerli olduğundan bahsetmektedir.

Şartlar sağlanarak 20 yıl geçtikten sonra tapuya kayıtlı olmayan taşınmazın zilyedinin 2 imkanı bulunmaktadır:

1.      TMK 713’e göre hakime başvurarak tapu kaydı ve kendi adına tescil sağlamak: Kayıt, taşınmaza tapuda sayfa açılmasını, tescil ise tapuya kayıtlı taşınmazlarda ayni hak sahibinin ve türünün belirtilmesini ifade etmektedir. Ayrıca hakim hükmüyle tapuya kaydedilen taşınmazları kadastro göremediği için doğrudan MK siciline kaydedilmeyip, zabıt defterlerine kaydedilmektedir.

2.      Kadastronun idari faaliyet olarak gelmesini beklemek

Belgeli İktisap

Kadastro Kanunu m. 14/4 uyarınca, “Taşınmaz malın, yukarıdaki fıkranın kapsamı dışında kalan kısmının zilyedi adına tespit edilebilmesi için, birinci fıkra gereğince delillendirilen zilyetliğin ayrıca aşağıdaki belgelerden birine dayandırılması lazımdır:

A) 31/12/1981 tarihine veya daha önceki tarihlere ait vergi kayıtları,

B) Tasdikli irade suretleri ile fermanlar,

C) Muteber mütevelli, sipahi, mültezim temessük veya senetleri,

D) Kayıtları bulunmayan tapu veya mülga hazinei hassa senetleri veya muvakkat tasarruf ilmuhaberleri,

E) Tasdiksiz tapu yoklama kayıtları,

F) Mülkname, muhasebatı atika kalemi kayıtları,

G) Mubayaa, istihkam ve ihbar hüccetleri,

H) Evkaf idarelerinden tapuya devredilmemiş tasarruf kayıtları” hükmü yer almaktadır.

Belgeli iktisap düzenlenmesinin amacı, miktar fazlasını tespit etmektir. Bu sayede sulu alanlarda 40, kuru alanlarda 100 dönümden fazlası kazanılabilmektedir.

Elimizdeki tapular sadece bir surettir, kıymetli evrak değildir. Dolayısıyla, tek başına bir değeri de yoktur. Yani sadece belgeye itibar edilmiyor ancak, şartlar sağlanmış ve bir de belge varsa, artık sınırlardan daha fazlasını hükmetmek mümkün olacaktır. Belgede yazan ve zilyet olduğunuz miktardan hangisi küçükse ona karar verilmektedir.

Yürürlük kanunu m.18 uyarınca, “Eski hukuka göre kurulmuş olup da, Türk Kanunu Medenisinin yürürlükte bulunduğu zamanda varlıklarını korumuş olan ayni haklar, TMK’nın yürürlüğe girdiği tarihten sonra da varlıklarını sürdürürler. Bu haklardan TMK uyarınca kurulması mümkün olmayanlar, tapu kütüğünün beyanlar sütununa yazılır” hükmü yer almaktadır. Bu maddeyle, Kadastro Kanunu 14. maddenin mefhumu muhalifini beraber değerlendirdiğimizde, 3 belgeyle kurulmuş ayni hakkın zilyetliğe bakılmaksızın da bugün hala devam ettiğini söylemek mümkündür:

1.                  Kayıtları bulunan tapu veya mülga hazineyi hassa senetleri veya muvakkat tasarruf ilmühaberleri

2.                  Tasdiksi tapu yoklama kayıtları

3.                  Evkaf idarelerinden tapuya devredilmiş tasarruf kayıtları

ii.                 Zabıt defterinde olup tapuya kaydedilecek olan

Kadastronun, zabıt defterlerini tasfiye görevi bulunmaktadır.

Tapunun hukuki değerini kaybetmesi

Halihazırda zilyet zabıt defteri kaydındaki kişi ya da mirasçıları değilsetapu hukuki değerini kaybedebilir ve halihazırda zilyet malik olarak kaydedilebilmektedir.

Kadastro 13/B uyarınca, “Kayıt sahibi veya mirasçılarından başkası zilyet bulunuyorsa;

a) Kayıt sahibi veya mirasçılarının kadastro teknisyeni huzurunda muvafakatları halinde zilyet adına,

b) Zilyet, taşınmaz malı, kayıt malikinden veya mirasçılarından veya mümessillerinden tapu dışı bir yolla iktisap ettiğini, onların beyanı veya herhangi bir belge ile veya bilirkişi veyahut tanık sözleriyle ispat ettiği ve ayrıca en az on yıl müddetle çekişmesiz, aralıksız ve malik sıfatıyla zilyet bulunduğu takdirde zilyet adına,

c) Kayıt sahibinin yirmi yıl önce gaipliğine hüküm verilmiş veya tapu sicilinden malikin kim olduğu anlaşılamamış ise çekişmesiz ve aralıksız yirmi yıl müddetle ve malik sıfatıyla zilyet bulunan kimse adına tespit olunur” hükmüne yer verilmiştir.

Bu hükümde yer alan süreler geçmişse, kayıt sahibin adına tespit edilmesi gerekmektedir. Bu hüküm gereğince tapu hükmünde olan zabıt defteri bile hükmünü kaybedebiliyorsa o zaman Kadastro m.14’ün mefhumu muhalifinden çıkardığımız ve Yürürlük Kanunu m.18’e göre ayni hakkın devam ettiğini belirttiğimiz 3 durum, bu şartların gerçekleşmesi durumunda evleviyetle değerini kaybedecektir.

Her kadastro bölgesinde Kadastro Mahkemesi adı altında geçici bir mahkeme görevlendirilmektedir. Kadastro 30 günlük süre içinde (belgeler 30 gün boyunca meydana asılıp alenilik sağlanır), itirazlara bu mahkeme bakmaktadır.

Süresi içinde kayıtlara itiraz edilmezse mülkiyet kesinleşir, tapuda sayfa açılmakta ve ilgili kişiler adına tescil yapılmaktadır. Tapudaki kayıt tarihi kadastro askı süresinin bittiği gündür. Bir kayda itiraz edilirse mülkiyet kesinleşmez, tapuda yine sayfa açılmakta ancak malik kısmına mülkiyeti nizalı yazılmaktadır.

Kadastro askı süresi kaçırılmışsa son bir imkan daha bulunmaktadır. Örneğin, kadasronun geçtiği arazilerde annenizin payı var ancak, dayınız tamamını kendi adına tescil ettirmiş olsun. Kadastro askı süresi de sona ermiş ve tapuda tescili yapılmış bir varsayımda, 10 yıllık bir hak düşürücü süre içerisinde yolsuz tescilin düzeltilmesi davası açılarak anneniz payını kendi adına tapuya tescil ettirebilmektedir.

İdari işlemlerini sona erdirip tapu oluşturduğunda geri kalan uyuşmazlıklar adli yargı kapsamındadır. Mükerrer idare geçersizdir. İdare bir kere kadastro adınıza mülkiyet tespiti yaptı mı artık geri alıyorum diyememektedir ve olası uyuşmazlıklar için de adli yargıya gidilmektedir.

Kadastronun işlevleri

Kadastro bir idari işlemdir. Ama kadastronun yaptığı işlemin adı tespittir. İki işlevi bulunmaktadır:

1.      Teknik İşlev:

Kadastronun teknik işlevi taşınmazları plana bağlamaktır. Buna bağlı olarak da sınırlar içinde kalan arazilerin yüzölçümü de belirlenmiş olmaktadır. Her taşınmaz bu işlemden sonra parsel numarası almaktadır.

2.      Hukuki İşlev:

Ayni hakları tespit, özel hukuk kişileri adına mülkiyet, irtifa haklarını tespit etmektedir. TMK 735’e göre süre dolunca mülkiyet hakkı doğmuştur ve bunun tespiti yapılmaktadır.

Hazine adına tespit:

Kadastro Kanunu m. 18 f.1 uyarınca, “(Yukarıda belirttiğimiz) maddelerin hükümleri dışında kalan ve tescile tabi bulunan taşınmaz mallar ile tarım alanına dönüştürülmesi veya ekonomik yarar sağlanması mümkün olan yerler Hazine adına tespit olunur” hükmüne yer verilmiştir. Bu hükme göre, tarıma elverişli arazi mevcut zilyetlik değiştirmiş ancak TMK 713/5’teki şartlar tamamlanmamıştır. Bu durumda kadastro geldiğinde özel mülkiyet koşullarının gerçekleşmediğini görünce hazine adına tespit edilecek, parsel numarası verilecek ve malik hazinesine TC Maliye hazinesi yazılacaktır.

Bir arazi tarıma elverişliyse, sahipsiz ve yararı kamuya ait denilerek bırakılamamaktadır.

Kadastro Kanunu m. 18 f.2 uyarınca “Orta malları, hizmet malları, ormanlar ve Devletin hüküm ve tasarrufu altında olup da bir kamu hizmetine tahsis edilen yerler ile kanunları uyarınca Devlete kalan taşınmaz mallar, tapuda kayıtlı olsun olmasın kazandırıcı zamanaşımı yolu ile iktisap edilemez” hükmü yer almaktadır.

Bunun dışında tarıma elverişli olmadığı halde, kadastrodan hazine adına tespit istenebilmektedir. Örneğin varsayalım ki, Nemrut’un yakınlarında tarıma elverişli olmayan bir arazi bulunmakta ve burada turizm amacıyla otel yapılması planlanmakta. Sahipsiz ve yararı kamuya ait arazilerde bu yapılamayacağı için önce hazine adına tespit edilmekte, sonra özel kişiler lehine irtifak-üst hakkı kurulmaktadır. Daha önce hiç tarım yapılmamışsa da tarım alanına dönüştürülmek için tespit yapılabilmektedir.

Tespit dışı bırakılma:

Tapuya kaydedilmeyecek taşınmazı, kadastro işleminin konusu yapmamaktır. TMK m.999’da bu hususlar sayılmıştır. Tapuda kütük açılamamaktadır. Bunlara ilişkin bir ayni hak söz konusu olacaksa, hazine adına tespitle olacaktır. Bu ayni hak gerekmedikçe kütüğe kaydolunmamaktadır. Yargıtay içtihatlarında tespit dışı bırakma da bir kadastro işlemidir.

Özel mülkiyete elverişli olmayan yerin üzerinde mülkiyet kurulması sorunu

Burada mülkiyet hakkı ve hiçbir ayni şartta doğmamaktadır. Devlet dava açarak taşınmazın kamu envanterine iadesini isteyecektir. Davacı KTK, davalı adına tapu kaydı oluşmuş kişidir. Hazine açtığı davayla tapu kaydındaki yolsuz tescili düzelttirir. TMK m.999 f.2 gereğince, hazine taşınmazın kayıttan çıkarılmasını isteyecektir. Önce TMK m.1025’e dayanarak tapuda özel kişi adına yapılmış tescilin yolsuz tescilin düzeltilmesi gerekmektedir. Tapu görevlisi bu kaydı terkin edecektir. Eğer özel mal olabilecek bir şeyse, hazine bundan sonra kendi adına tespit isteyecektir. Özel mal olabilecek bir şey değilse, yolsuz tescilin düzeltilmesinden sonra, tapu kaydının iptali davası açılacaktır.

Böyle arazilerde tapu siciline güven ilkesi de işlememekte, devir olursa onlar da kazanamayacaklardır. Farkı görmek açısından, sebepsiz ve yararı kamuya ait taşınmaz değil de tarım arazisi olan arazide, yani özel mülkiyete konu olabilen arazide hazine adına tespit edilmesi gereken taşınmaz, üçüncü kişi adına kayıtlıysa bundan iyi niyetle kazananların kazanımları korunacaktır.

Tapu kaydının tutulmasından hazinenin sorumluluğu

Şartlar gerçekleşmediği halde mülkiyet doğmuş gibi kadastro tespiti yapılmış olsun. İlk kadastro tespiti lehtarı ve mirasçılarına burada tazminat verilmesi gerekmemekte, çünkü bunlar herhangi bir sicile güvenmiş olmayıp, kendi imar ihyalarına dayanmışlardır. Ancak ilk kadastro tespiti lehdarından devralan artık kendi imar ihyasına değil, devletin tuttuğu tapuya güvenerek devralmaktadır.

“Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan devlet sorumludur” hükmü TMK m. 1007/1’ de düzenlenmiştir.

Tapu kaydının tutulmasından hazinenin sorumluluğu kusursuz bir sorumluluk olup, memurun kusuru aranmamaktadır. Memurun kusuru varsa, rücu söz konusu olacaktır. Devlet tapu sicilini oluştururken, bütün özeni göstermekle yükümlüdür. Objektif özen yükümlülüğünün ihlali söz konusu olursa, devlet sorumlu olacaktır. Bir Yargıtay içtihadına göre; sahte vekalet, sahte nüfus cüzdanı, sahte veraset durumlarında da hazine sorumlu kabul edilmektedir.

Yolsuz tescilin tarafı hala o taşınmazda oturmaktayken, taşınmaza ilişkin olarak hazineye dava açamamaktadır. Bu kişi yolsuz tescilin düzeltilmesi davası açılabilmektedir. Yani zararın başka şekilde tazmini mümkünse, artık hazineye dava açılamamaktadır. Yolsuz tescil tarafı ortadaysa ancak hiçbir şeyi yoksa, artık burada da devletin sorumluluğuna gidilebileceğini kabul etmek gerekmektedir.

Burada dikkat edilmesi gereken bir ayrım yer almaktadır: Yolsuz tescil ile mülkiyet kazanılmayacaktır. Ancak burada TMK m.712’ye göre olağan zamanaşımı süresi ile mülkiyet kazanılabilecektir.

Yolsuz tescil tarafı, bu taşınmazı üçüncü kişiye devrederse, bundan devralan kişinin tapu siciline güveni korunur ve mülkiyeti TMK m.1023’le devir anında kazanır. Eğer devir anlaşmalıysa, mülkiyetin hemen kazanılması için yapılmışsa, elbette mülkiyeti kazanamayacaktır.

Kanunda bu imkan için zamanaşımı öngörülmemiş ancak kanaatimizce, haksız fiil zamanaşımının yani 2 ve 10 senelik sürenin uygulanması kabul edilmelidir. 2 sene, zararın yolsuz tescil tarafından tazmin edilemeyeceğinin anlaşıldığı andan itibaren başlayacak iken, 10 yıllık çerçeve süre ise yolsuz tescilin yapıldığı günden itibaren başlayacaktır.

Zabıt defterinin tutulmasından doğan zararlarda da devletin sorumluluğu bulunmaktadır.

Ayrıca belirtilmesi gereken diğer bir hususta, tapu iptal davası açıldığında ilam kesinleştiği gün zararın doğduğu kabul edilmektedir.

UYARI

Web sitemizdeki tüm makale ve içeriklerin telif hakkı ÖzEr Avukatlık Bürosu’na aittir. Tüm içerik ve makaleler hak sahipliğinin tescili amacıyla elektronik imzalı ve zaman damgalıdır. Sitemizdeki içeriklerin kopyalanarak veya özetlenerek izinsiz bir şekilde başka web sitelerinde yayınlanması halinde hukuki ve cezai işlem yapılacaktır.