Paydaşlar söz konusudur. Pay, mülkiyet hakkının verdiği bütün yetkileri vermektedir. Paydaş, hiçbir yükümlülük olmaksızın payı üzerinde tasarruf edebilmektedir. Buradaki pay bir haktır, objesi olduğu eşyadan farklı bir eşya oluşturmaz ve tapuda yapılan tescille taşınmaz gibi işlem görebilmektedir, ancak bunlar için ayrı sayfa açılamamaktadır.

Farklı şekillerde doğabilmektedir:

i.                  Sözleşmeyle paylı mülkiyet yaratılabilmektedir.

ii.                 Hakim kararıyla kurulabilmektedir. Örneğin, miras şirketinin dağılması

iii.               İdari işlemle de kurulabilmektedir. Örneğin, İmar Kanunu.18’e dayanarak kurulabilmektedir.

Mülkiyet hakkı bölünemez bir bütündür. Eşyanın kendisi de bölünmemektedir. Burada bölünen mülkiyet hakkının verdiği hak ve yetkilerdir. Örneğin, semereler bölünmektedir. Aksi kararlaştırılmamışsa paylar eşittir.

Paylı Mülkiyette Devir 

Herhangi bir sınırlama olmaksızın pay sahibi istediği kişiye devredebilmektedir. Diğer paydaşların da  izni aranmamaktadır. Ancak yasal önalım hakkı bulunmaktadır. TMK m.732 uyarınca, “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler“ hükmü düzenleme alanı bulmuştur.

Önalım hakkının koşulları;

–         Yasal önalım hakkı sadece taşınmazlarda olmaktadır.

–         Satış yoluyla devir olmalıdır.

–         Paydaşların dışında üçüncü bir kişiye devir yapılmalıdır.

–         Normal şartlarda yenilik doğuran haklardan alım, geri alım hakları dava açılarak kullanılması gerekmektedir. Bunlar tek taraflı beyanla kullanılmaktadır ancak kanunda yasal önalım hakkı açısından bir istisna getirilmiştir.

Önalım davası ancak dava yoluyla kullanılabilmektedir. Yenilik doğuran bir davadır.

TMK m.733 f.2 uyarınca feragat edilebilmektedir. Ancak resmi şekilde yapılmalıdır. Bunun dışında tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekmektedir.

TMK m.733 f.4 uyarınca, “Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde   satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer” hükmü düzenlenmiştir. Yenilik doğuran bir hak olduğundan dolayı önalım davasında hak düşürücü süre bulunmaktadır.

TMK m.734 uyarınca, önalım davasında satışa karar verilmeden satış bedeli ve masrafların  yatırılması gerekmektedir.

Yararlanma Kullanma ve Koruma 

– Paydaşlardan her biri, diğerlerinin hakları ile bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabilmekte ve onu kullanabilmektedir.

Örneğin, kiraya verilmiş bir paylı mülkiyet konusu eşyanın hukuki semeresinden yararlanmak. Kira pay oranında bölüşülmektedir.

– Uyuşmazlık hâlinde yararlanma ve kullanma şeklini hâkim belirlemektedir. Bu belirleme, paylı malın kullanılmasının zaman veya yer itibarıyla paydaşlar arasında bölünmesi biçiminde de olabilmektedir.

Durum her zaman kirada olduğu kadar basit olmayabilir, örneğin bizzat paydaşların kullanması veya yararlanması durumunda uyuşmazlık çıkarsa, hakimin belirlemesine kalır. Örneğin zaman bakımından (belli günler), yer bakımından (belli bölgeler) ayrımlar yapılabilmektedir. Hakim hiçbir uyuşmazlık görmüyorsa kiraya verilmesine ve kiranın paylaştırılmasına da karar verebilmektedir.

– Paydaşlardan her biri, bölünemeyen ortak menfaatlerin korunmasını diğer paydaşları temsilen sağlayabilmektedir.

Herkes ortak yararın korunması için diğer paydaşlar adına hareket edebilir. Ancak bu teknik anlamda bir temsil değildir. Buradaki temsil ifadesi yanlış kullanılmıştır. Tıpkı elbirliği mülkiyetteki benzer hükümde olduğu gibi anlaşılmalıdır.

Yönetim

Yönetim kararlar aracılığıyla gerçekleştirilmektedir. Karar çok taraflı bir hukuki işlemdir. Kararın özelliği, sözleşmeden farklı olarak çoğunlukla karar alınması durumunda, karara karşı oy kullananların da kararla bağlı olmasıdır.

Kararlar 3’e ayrılmaktadır:

a. Olağan yönetim işleri:

Paydaşların her biri olağan yönetim işleri yapmaya yetkilidir. Paydaş çoğunluğuyla değiştirilmesi mümkündür.

Tarımsal faaliyetlerde özgülendiği amaç doğrultusunda süregelen faaliyet gereği yapılması gereken işleri ifade etmektedir. Örneğin, her sene buğday ekilen tarlaya zamanı geldiği için buğdayın ekilmesi olağan yönetim işidir.

b. Önemli yönetim işleri:  

Burada çifte çoğunluk aranmaktadır. Hem pay hem de paydaş çoğunluğu gerekmektedir. Örneğin, tarım ürününün değiştirilmesi.

6306 Sayılı Kanun: Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’a ilişkin

Kanunun 6. maddesinde yıkılan bir kat mülkiyetinin tekrar kurulmasına ilişkin olarak“…sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir” ibaresi yer almaktadır. Kannatimizce kat mülkiyetinde hisse diye bir şey söz konusu olmadığından dolayı, hisse yerine pay oranı ifadesinin kullanılması daha doğru bir ifade olacaktır. Bu hükümde  sadece  hisse çoğunluğu değil, hem paydaş hem de hisse oranının 2/3 çoğunluğu aşmasını aramak yerinde olacaktır. Kirayı bile pay ve paydaş çoğunluğuna bağlamışken yıkılan bir kat mülkiyetinin tekrar yapılması işlemini sadece pay çoğunluğuna bağlamak doğru olmayacaktır.

Eşitlik durumunda hakime hakkaniyete göre karar verme yükümlülüğü getirilmiştir.

c. Olağanüstü yönetim işleri:

Aksi oybirliğiyle kararlaştırılmadıkça tüm paydaşların kabulü, yani oybirliği 6306 Sayılı Kanun’dan farklı olarak bir yapıyı yeniden yapmaya kalkarlarsa, buna göre oybirliği gerekmektedir. Örneğin, incir ağaçlarını söküp yerine pamuk ekilmesi durumunda, olağanüstü yönetim işi söz konusu olacaktır. Özgülendiği amacın değiştirilmesinde risk daha fazla olacağından, olağanüstü yönetim işi söz konusu olmaktadır.

Paydaşı olduğunuz malın üzerinde bütünü kayıtlayan ipoteğin kurulması da olağanüstü yönetim işine bir başka örnek olarak karşımıza çıkmaktadır.

Paydaşlar kendi aralarında yararlanma ve yönetim anlaşması yapabilmektedir (TMK m.689). Burada şerh hakkı da bulunmaktadır. Taraflar arasındaki anlaşma tapu kütüğüne şerh verilerek cüzi haleflere karşı ileri sürülmesi sağlanmıştır (Eşyaya bağlı borç etkisi). Maddede açıkça paydaşlardan birinin talebinin yeteceği düzenlenmiştir. Notere oybirliğiyle gitmeleri gerekmektedir. Ancak o andan sonra, tapuya bir kişinin talepte bulunması dahi yeterli olacaktır.

Giderler ve yükümlülükler  

Olası zararlarda her paydaş giderlere katılmak zorundadır. Masraflar konusunda da payından fazla ödeme yapan paydaşa, kanun rücu imkanı tanımaktadır. Bu kanundan doğan bir borçtur.

Paylı mülkiyetin sona ermesi  

a) Paylı Mülkiyetin Tek bir Paydaş Açısından Sona Ermesi

Paylı mülkiyetin sona ermesi TMK m.696’dan başlamaktadır. Paylı mülkiyet, paydaşlar için sona erebileceği gibi sadece bir paydaş açısından da sona erebilmektedir.

Paydaş, payını başkasına satıp devredebilmektedir. Bu durumda sadece o paydaş bakımından paylı mülkiyetin sona ermesi söz konusu olacaktır.

İradesi dışında bir paydaşın paydaşlıktan çıkartılması, paydaşlıktan çıkarma davasının konusu olup, şartları TMK m.696’da detaylı bir şekilde düzenlenmiştir.

TMK m.696 uyarınca, “Kendi tutum ve davranışlarıyla veya malın kullanılmasını bıraktığı ya da fiillerinden sorumlu olduğu kişilerin tutum ve davranışlarıyla diğer paydaşların tamamına veya bir kısmına karşı olan yükümlülüklerini ağır biçimde çiğneyen paydaş, bu yüzden onlar için paylı mülkiyet ilişkisinin devamını çekilmez hâle getirmişse, mahkeme kararıyla paydaşlıktan çıkarılabilir.

Davanın açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilmesine bağlıdır.

Hâkim, çıkarma istemini haklı gördüğü takdirde, çıkarılacak paydaşın payını karşılayacak kısmı maldan ayırmaya olanak varsa, bu ayırmayı yaparak ayrılan parçanın paylı mülkiyetten çıkarılana özgülenmesine karar verir.

Aynen ayrılmasına olanak bulunmayan maldaki payın dava tarihindeki değeriyle kendilerine devrini isteyen paydaş veya paydaşlar bu istemlerini paydaşlıktan çıkarma istemi ile birlikte ileri sürmek zorundadırlar. Hâkim, hüküm vermeden önce re’sen belirleyeceği uygun bir süre içinde pay değerinin ödenmesine veya tevdiine karar verir. Davanın kabulü hâlinde payın istemde bulunan adına tesciline hükmolunur.

Payı karşılayacak kısım maldan aynen ayrılamaz ve bu payı isteyen paydaş da bulunmazsa hâkim, davalıya payını devretmesi için bir süre belirler ve bu süre içinde devredilmeyen payın açık artırmayla satışına karar verir. Satış kararı, cebrî icra yoluyla paraya çevirmeye ilişkin hükümler uyarınca yerine getirilir” hükmü yer almaktadır.

b) Paylı Mülkiyetin Bütün Paydaşlar Açısından Sona Ermesi

Paylı mülkiyeti sona erdiren bu dava izale-i şüyu/taksim davasıdır. İzale-i şüyu davası mülkiyetin kanundan doğan bir kısıtlamasıdır. Asıl adı paylı halin giderilmesi davasıdır. Ancak izale-i şüyu eski terim olarak hala kullanılmaktadır. Örneğin A, B, C, D, E paydaşlarının farklı oranlarda payları olduğu varsayımında bulunursak, tüm paydaşların diğerlerine yöneltebileceği bir bozucu yenilik doğuran hak olacaktır. Normalde kullanılması davaya bağlı değildir, ancak tatmin olunmaması durumunda dava açılabilmektedir. Buradaki hak, her bir paydaşa pay oranına bakılmaksızın tanınmış bir haktır. Bozucu yenilik doğurucu hak kullanıldıktan sonra paylı mülkiyet dağılır, ikinci aşama olan tasfiyeye geçilir. Bu tasfiyeyi sadece ilgili paydaşa ilişkin de yapabilmek mümkündür.

Bu düzenleme, TMK m.698-699’da yer almaktadır.

TMK m.698 gereğince, “Hukukî bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir” demektedir. Yani her bir paydaş kural olarak, istenilen zamanda bu paylı mülkiyet ilişkisini sona erdirmesi mümkündür. Ancak kanunda bunun istisnaları yer almaktadır. (İzale-i Şüyu davasının açılamayacağı 3 durum)

1-     Sürekli bir amaca özgülenme. Amaç gerçekleşene kadar paylı mülkiyetin sona ermesi davası açılmamaktadır.

2-     Paydaşlar sözleşme yapıp, belirli bir süre kararlaştırabilmektedir. Belirli bir süreye kadar paylı mülkiyetin devam edeceğini aralarında kararlaştırılmasına idame-i şüyu anlaşması denilmektedir. İdame-i şüyu anlaşmaları TMK m.698 f.2 uyarınca düzenlenmiştir. Tapuya şerh verilebilir. Bu sözleşme tapuda en çok 10 yıllık süre olarak yapılabilmektedir.

3-     Uygun olmayan zaman.

TMK m.699 uyarınca, “Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir.

Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi hâlinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir.

Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa, açık artırmayla satışa hükmolunur. Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır” hükmü paylaşmanın nasıl yapılacağını düzenlemektedir.

İntifa hakkı sahibinin durumu (TMK m.700)  

Paylı halin giderilmesi davasının özelliği, taşınmaz mülkiyeti için kanundan doğan bir kısıtlamadır. Bir pay üzerinde paydaş intifa hakkı kurduğu zaman, bu paylı halin giderilmesi davasının açılabileceğini bilmek durumundadır.

UYARI

Web sitemizdeki tüm makale ve içeriklerin telif hakkı ÖzEr Avukatlık Bürosu’na aittir. Tüm içerik ve makaleler hak sahipliğinin tescili amacıyla elektronik imzalı ve zaman damgalıdır. Sitemizdeki içeriklerin kopyalanarak veya özetlenerek izinsiz bir şekilde başka web sitelerinde yayınlanması halinde hukuki ve cezai işlem yapılacaktır.