Tapu siciline ilişkin olarak bilmemiz gereken en önemli fonksiyonu taşınmazlar alanında aleniyeti sağlamasıdır. Hiç kimse tapu sicilindeki kayıtları bilmiyordum diye iyiniyet kaydında bulunamamaktadır. Tapu sicili devlet tarafından, devletin kontrolünde ve yine devletin görevlileri tarafından sorumluluğu da devlete ait olmak üzere tutulan güvenilir kaynaklardır. Yanlış bile olsa, tapudaki bu yanlışlığa güvenerek ayni hak kazanan üçüncü iyiniyetlinin kazanımı korunmaktadır.

Roma hukukunda tapu sicili bulunmamaktadır, ancak kendi topraklarını vergi toplamak ve insanlara tarım yapabilecekleri arazi tahsis etmek için kayıt altına almıştır. Yani devlet taşınmazları kayıt altına almış, ama taşınmazlar üzerindeki ayni hakları kayıt altına almamıştır. Roma hukukunda 12 Levha Kanunlarından itibaren taşınır mal–taşınmaz mal ayrımı yer almaktadır. Taşınır ve taşınmaz üzerindeki ayni hakların kurulmasına ilişkin olarak Roma toplumunda mancipatio, in iure cessio ve traditio yapılırdı.

Mancipatio işleminde devreden, devralan, teraziyi tutan ve beş tanık yer almaktadır. Bu kadar kalabalık olmasının sebebi aleniyetin sağlanmak istenmesidir. In iure cessio ise, devletin görevlendirdiği memur tarafından gerçekleştiriliyordu. Devletin yaptığı işlem zaten alenidir ve herkes tarafından bilinmektedir. Traditio ise, taşınırlar bakımından kullanılıyordu. Ancak Roma’da tapu sicili olmaması aleniyet olmadığı anlamına gelmemektedir.

Günümüzde her ülke farklı bir aleniyet sistemi seçmiştir. Türkiye, Almanya, İsviçre, Avusturya tapu sicili sistemini seçmiştir. Fransa, İtalya kayıt tespit sistemi dediğimiz farklı bir sistemi seçmiştir.

Tapu sicili, taşınmaz eşyaların gerek geometrik gerek hukuki durumlarını ortaya koymak için devletin yetkili organları tarafından yine devletin denetim ve kontrolünde ve yine devletin sorumluluğunda tutulan defter, sicil, belgeler bütününe denilmektedir.

TMK m.997 uyarınca, “Taşınmazlar üzerindeki hakları göstermek üzere tapu sicili tutulur.

Tapu sicili, tapu kütüğü ve kat mülkiyeti kütüğü ile bunları tamamlayan yevmiye defteri ve belgeler ile planlardan oluşur.

Sicilin örneği, nasıl tutulacağı ve yardımcı siciller tüzükle belirlenir” hükmü sicil bakımından kurulmasını düzenlemektedir.

Tapu sicilinin en önemli belgesini kanun tapu kütüğü olarak nitelendirmiştir. Tapu Sicil Tüzüğü m.5’te TMK m.997’nin benzeri yer almaktadır.

Tapu Sicili m.5 f.1 uyarınca, “Tapu sicili, Devletin sorumluluğu altında, tescil ve açıklık ilkelerine göre taşınmazlar ile üzerindeki hakların durumlarını göstermek üzere tutulan sicildir” hükmü yer almaktadır.

“Tescil ve aleniyet ilkesi” açıkça tüzükte yazılmıştır. Tescil ilkesi ayni hakların kazanılması, değiştirilmesi, kurulması için tapuda yapılması gereken tasarruf işlemidir. Tasarruf yoksa ayni hak da yoktur. Tescil demek ki ayni hakka hayat veren ilkedir. Aleniyet ilkesi tapu sicilinin devlet tarafından tutulduğu, ilgili herkesin tapuyu inceleyebileceği ilkedir.

Taşınırlar çok fazla yer değiştirilebilmektedir. Dolayısıyla hukuk sisteminin bunu kayıt altına alması zordur. Ancak bu kayıt altında tutulmuş taşınırların olmadığı anlamına gelmeyecektir: Gemiler, hayvanlar, taşıtlar gibi sicilli taşınırlar bu kapsamda yer almaktadır.

Tapu Sicilinin Fonksiyonlar

1.      Fonksiyonu: Nitelik olarak taşınmaz olan şeyleri, hukuki olarak da taşınmaz statüsüne kavuşturmaktır.

2.      Fonksiyonu: Taşınmazlar üzerindeki hakları aleni hale getirmektedir.

3.      Fonksiyonu: Ayni hakların kazanılması, devredilmesi ve sona ermesini sağlamaktadır. 

Tapu Sicilinin Unsurları

1-Tapu Kütüğü: Her bir taşınmaz için kütükte ayrı bir sayfa açılmakta ve tapu kütüğünde bunlar yer almaktadır. Kural olarak, bir ayni hak tapu kütüğüne tescil ile doğmaktadır.

2-Yevmiye Defteri: Tapu kütüğüne yazılmadan önce yevmiye defterine yazılmaktadır. Ardından tapu kütüğüne geçirilir ve böylelikle hak kurulmuş olur. Yani daha sonra kütüğe yazılsa dahi, hak yevmiye defterine yazıldıktan sonra kurulmuş olacaktır. TMK m.1022 f.2 uyarınca, haklar ilk önce buraya yazılmaktadır. Ayni hak kütüğe tescille doğmaktadır, ancak kütüğün yevmiye defterine kayıt tarihinden itibaren başlayacaktır.

“Tescilin etkisi, kanunen öngörülen belgeler isteme eklenmiş veya geçici tescil hâlinde belgelerin uygun zamanda tamamlanmış olması koşuluyla yevmiye defterine yapılan kayıt tarihinden başlar” hükmüne TMK m.1022 f.2’de yer verilmiştir.

3-Belgeler: Vekaletname, mirasçılık belgesi, ipotek belgesi vs.

Bu unsurlar dışında ek olarak “kat mülkıyeti kütüğünü” de dahil etmek mümkündür. Her bir bağımsız bölüm için ayrı ayrı sayfalar açılmaktadır. Kat mülkiyetine kayıtlı bağımsız bölümler, taşınmaz kabul edilmektedir.

Tapu Sicilinin Tutulmasında Devletin Sorumluluğu

TMK m. 1007 uyarınca, “Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur.

Devlet, zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere rücu eder.

Devletin sorumluluğuna ilişkin davalar, tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde görülür” hükmü neticesinde düzenlemeye yer verilmiştir.

KOŞULLARI :

1-Kusursuz Sorumluluk Hali: Hata yapan memurun kusurlu olması gerekmemektedir. Bu durumda devlet sorumlu olmaktadır. Örneğin, defterin tutulmasında eğer memur kusurluysa devlet sorumludur. Ancak daha sonra TMK m. 1007 f.2 uyarınca devlet kendi memuruna rucu edecektir.

2-Bir Zarar Söz Konusu Olmalıdır: Eğer ortada bir zarar yoksa, devlete dava açılması manasız olacaktır.

3-Zarar Tapu Sicilinin Hukuka Aykırı Tutulmasından Doğmalıdır: TMK m.1007, “tapu sicilinin tutulmasındaki bütün zararlar” demektedir. Bu her ne kadar Yargıtay’da tartışma konusu yapılsa da kanaatimizce, kadastro yapıldığında bir yanlışlık yapılıp hak kaybı yaşanmışsa, bu zararlarda devletten istenebilmektedir. Yani hatalı işlemlerden dolayı, kadastro açısından da sorumluluk yüklenilmiştir. Bu hatalı işlemlerin bir sonucu olarak,  Kadastro Mahkemeleri kurulmaktadır.  Kadastro ile ilgili çıkan uyuşmazlıklar için, 30 gün içinde başvurulması koşuluyla bir başvuru süresi bulunmaktadır.

Bunun dışında zararın doğumuyla birlikte, zamanaşımı işlemeye başlamakta ve haksız fiildeki (TBK m. 72 ) zamanaşımı sürelerine tabi olmaktadır.

Taşınmazlarda Özel Mülkiyetin Durumu

a. Kamu tüzel kişilerine ait taşınmazlar

İki tür kamu tüzel kişisi bulunmaktadır:

1.      Kamu İdareleri: Devlet, il, belediye, köy. (Sınırlı sayıda)

2.      Kamu Kuruluşları: Kamu idareleri dışında kalan, kanunla veya kanunun verdiği yetkiyle kurulan kuruluşlardır.

Bu taşınmazlar idare hukukuna tabidir.

b. Kamu malları

1. Özel mal

Özel mülkiyete konudur. Devletin bu taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkı bulunmaktadır. Bu taşınmazları devlet malik gibi tasarruf edebilir, kiraya verebilmektedir. Medeni Kanun hükümlerine tabidir. Bu tür taşınmaz tapuya kayıtlıdır. Devletin böyle bir taşınmaz edinebilmesi için, ona bu yetkiyi yanıyan açık bir kanun hükmü olmalıdır. Bu mallar devletin borcu için haczedilebilmektedir.

2. Orta malı ve Hizmet malı

Bu mallar, tapuya kaydedilememekte, özel sicilleri yer almaktadır. Özel maldan ve sahipsiz ve yararı kamuya ait taşınmazlardan tahsisle elde edilebilmektedirler. Kamu envanterinde varsa tahsis edilir; yoksa önce alınıp, sonra tahsis edilebilmektedir. Bir diğer özellikleri haczedilemez olmalarıdır.

Herkesin, kimseden izin almadan yararlanabileceği mallar orta malıdır. O taşınmaz olmaksızın kamu hizmetinin görülememesi halinde hizmet malı söz konusu olacaktır. Hizmet malının kapısına güvenlik koyabilinirken, orta malında bu mümkün değildir. Bu taşınmazların imar kanunundaki ismi her ikisi için de umumi hizmetlere ayrılan yerdir.

3. Sahipsiz ve yararı kamuya ait taşınmaz

Özel mülkiyet konusu taşınmazların kaynağıdır. TMK. 715/1 uyarınca, ” Sahipsiz yerler ile yararı kamuya ait mallar, devletin hüküm ve tasarrufu altındadır” hükmü yer almaktadır. Bunlar kimsenin, devletin dahi mülkiyetinde değildir, burada hüküm ve tasarruf söz konusudur. Bu bildiğimiz anlamda tasarruf yetkisi kullanmak değil; yararı kamuya ait olarak kullanılmasına nezaret etmek demektir.

2’ ye ayrılmaktadır;

a.      Özel mülkiyete elverişli arazi

1.      Kadim iskan arazisi: TMK. 715’ te bahsedilmemektedir. Önceden beri insanların yerleştiği yerlerdir.

2.      Tarım arazileri: Tarıma elverişli olmayan arazi, özel mülkiyete elverişli değildir.

3.      Bir taşınmaz özel mülkiyete konu olacaksa ya kadim iskan arazisi ya da tarım arazisi olacaktır. Bu durumda özel mülkiyete geçiş yasal ve meşrudur. Bunlar dışında bir yer özel mülkiyete geçilirse yıllar sonra bile devlet bu taşınmazı kamu envanterine geri almakla yükümlüdür.

b.     Özel mülkiyete elverişli olmayan taşınmazlar

1.      Özel mülkiyete asla elverişli olmayanlar

i.                    Ormanlar, kıyılar ve kültür varlıkları asla özel mülkiyete elverişli değildir. Bunlar üzerine yapılan tescil yasal değildir, mülkiyet hakkını kazandırmamaktadır.

ii.                 Orman arazisi

           2. İmar- İhya konusu taşınmazlar

Hiç tarım yapılmamış araziye yapılan ilk ekimden sonraki, ilk hasat arazinin tarıma elverişli olduğunu göstermektedir (olağanüstü zamanaşımı süresi olan 20 yıl bu hasattan itibaren başlayacaktır). İmar- İhya olan arazinin kategorisi değişmekte ve özel mülkiyete elverişli hale getirilmektedir. Hayvancılık, dal-kozalak toplama imar-ihya sayılmamaktadır.

Özel Mülkiyetin Doğumu

TMK 713 uyarınca “Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir” hükmünde özel mülkiyetin doğumu esaslarına yer verilmiştir.

Tapusuz taşınmazlarda mülkiyet hakkının varlığı önceden tartışmalıydı ancak, TMK 713 f.5 gereğince, ” …mülkiyet yukarıdaki koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olur” ifadesinden tapusuz taşınmazlarda da mülkiyet olacağı anlaşılmaktadır .

Özel mülkiyete elverişli bir taşınmaz altında özel mülkiyete elverişli bir arazi bulundurmalıdır. Özel mülkiyete elverişli olmayan araziye bir şekilde tapu kaydı oluşturulmuşsa bu yolsuz tescildir. Bu yolsuz tescile dayanılarak iyi niyetle hak tesis edilememektedir. İyi niyet sadece tapuya kaydedilebilen taşınmazlarda hak tesisine imkan vermektedir.

Tapuya Kayıtlı Taşınmazlar

a)     2 tip kayıt söz konusu olabilmektedir:

MK Sicili: Bildiğimiz tapu kütüğü. Ancak kadastro sonucu oluşmaktadır. MK siciline kayıtlı bir taşınmaz kural olarak planı olan, kadastrosu yapılmış bir taşınmazdır. Kadastrosu yapılan taşınmaza bir parsel numarası verilmektedir.

Zabıt Defteri: Yürürlük kanunu 19 gereğince tapu hükmündedir. Osmanlı döneminde tedavülü sağlıklı olduğu için tapu hükmünde kabul edilmiştir. Kadastro gelene kadar işlev görmektedir. Zabıt defterindeki kayıtlar, kadastro tarafından tapuya geçirildiğinde işlevini yitirmektedir.

İçeriği 2 şekilde oluşmuştur:

i.                    Mecelle döneminden gelen kayıtlar.

ii.                 Cumhuriyet döneminde TMK 713’e göre hakim hükmüyle girilen kayıtlar.

b)     Kadastro

Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazları tapuya kaydetme görevi kadastroya aittir. Bunun dışında TMK m.999’da yer alan “özel mülkiyete konu olmayan ve kamunun yararın ayrılan taşınmazlar” kadastro işlemlerine dâhil değildir. Devletin yüküm ve tasarrufunda olan arazilerin ya da diğer bağımsız bölümlerin normal şahısların tapu sayfaları arasında yer alması mümkün değildir.

TAPU SİCİLİ İŞLEMLERİ

Tapu sicili işlemlerini 6 başlık altında toplamaktayız.

1-     Kayıt

2-     Tescil

3-     Şerh

4-     Beyan

5-     Çıkarılma

6-     Terkin

1-Kayıt: Tapuda taşınmaza ayrı sayfa açılmasıdır. Bir taşınmaz tapuya ilk defa yazılırken ayrı sayfa açılıp, tapuya kaydedilmektedir.

Taşınmazlar tapuya kaydedilmektedir. Taşınmazlar şunlardır; arazi, kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler ve tapu sicilinde ayrı sayfaya kaydedilmiş bağımsız ve sürekli haklardır. Bunların dışında tapuya kayıt adı altında ayrı sayfa açılması mümkün değildir.

2-Tescil: Ayni hakların türünün ve hakkın sahibinin kaydedilmesidir. Tapuda ayni haklar tescil edilmektedir.

3-Şerh: Kanun bazı kişisel haklar ve tasarruf yetkisi kısıtlamaları için taşınmazın ilgili sayfasına yazılma imkanı getirmektedir. Bazı kişisel haklar tapuya tescil edilmez ancak, şerh edilebilmektedir.  3 türlü şerh bulunmaktadır:

1-     Kişisel Hakları Şerhi (TMK m.1009)

2-     Tasarruf Yetkisi Kısıtlamaları Şerhi (TMK m.1010) Örneğin, aile konutu şerhi

3-     Geçici Tescil Şerhi (TMK m.1011) Kendı içerisinde 2’ye ayrılmaktadır;

a)     Ayni Hak İddiasının Şerhi

b)     Çekişmeli Hakların Şerhi

4-Beyan: Tapuya yazılıp aleniyetleştirilmesi açısından faydalı olan şeyler beyan edilmektedir. Örneğin, eklentileri beyan olarak yazmak mümkündür. (TMK m.710,748,755) Ayrıca Tapu Sicil Tüzüğü’nde (55-56-74 maddeleri) nelerin beyan olarak yazılabileceği hususu belirtilmiştir.

5-Çıkarılma: (TMK m.999 f.2)  2 durumda taşınmaz tapudan çıkarılabilmektedir:

1-     Bir taşınmaz önceden özel mülkiyete konuyken, sonradan tapuya kaydı gerekmeyen bir taşınmaz durumuna gelebilmektedir. Örneğin, özel hukuk kişisine ait bir taşınmazın, devlete bağışlanması sonucunda devletin özel malı haline gelecektir.

2-     Özel mülkiyete elverişli olmamasına rağmen bir taşınmaz her nasılsa hatalı bir şekilde kaydedilmişse, bunun tapudan silinmesine çıkarılma denilmektedir. Örneğin, Kültür Tabiat Varlıkları Kanunu uyarınca bir taşınmaz kaydının tapudan silinmesi.

6-Terkin: Söz konusu ayni hakkın sona ermesidir.

3 durumda gerçekleşebilmektedir;

1-     Malik, mülkiyet hakkından feragat etmesi durumunda,

2-     Bir irtifak hakkı tesis edilip sürenin sona ermesi durumunda,

3-     Yolsuz tescilin düzeltilmesi için açılan dava da yolsuz tescile konu edilen şeyin terkin edilip düzeltilmesi durumunda da terkin gerçekleşmektedir.

UYARI

Web sitemizdeki tüm makale ve içeriklerin telif hakkı ÖzEr Avukatlık Bürosu’na aittir. Tüm içerik ve makaleler hak sahipliğinin tescili amacıyla elektronik imzalı ve zaman damgalıdır. Sitemizdeki içeriklerin kopyalanarak veya özetlenerek izinsiz bir şekilde başka web sitelerinde yayınlanması halinde hukuki ve cezai işlem yapılacaktır.