Bina, arazinin bütünleyici parçasıdır. Bina kat mülkiyetine geçirilinceye kadar taşınmaz olarak kabul edilmemektedir. Kat mülkiyetine geçirildiğinde ise binanın her bir bağımsız bölümü taşınmaz olarak kabul edilmektedir.

Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması

1-     Tescille kazanma – Tescilsiz kazanma.

2-     Aslen – Devren kazanma

Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması

Tescille kazanma: Taşınmazlarda kural mülkiyetin tescille kazanılmasıdır. Tek taraflı bir hukuki işlemdir. Kanaatimizce, kimse rızası hilafına hak sahibi olmaya zorlanamayacağından ötürü bu görüşe katılmak isabetli değildir.

2 tür tescil söz konusu olabilmektedir:

a. Kurucu: Mülkiyet tescil ile geçmektedir.

b. Açıklayıcı: Mülkiyet tescilsiz kazanılmıştır, tescil bunu alenileştirmektedir.

Tescil ayni hakkın ilgili kişiye yazımı anlamına gelmektedir. Tescilin geçerli olması için temelinde geçerli bir sebebin bulunması gerekir, bulunmaması halinde yolsuz tescil söz konusu olmaktadır. Geçerli borçlandırıcı işleme dayanmayan tescile sebebiyet veren tasarruf işlemi de geçersizdir.

İrade bozuklukları durumunda tescilin dayandığı sebep baştan itibaren geçersizse, bu durumda tescilin yolsuz olduğunu ancak hukuki sebep başta geçerliyse, sonradan ortadan kalkması tasarruf işlemini geçersiz kılmamaktadır.  Aksini iddia eden görüşlere nazaran, irade bozukluklarında işlemi baştan geçerli kabul etmek yerinde olacaktır.

TMK m.706/1 uyarınca “Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır” hükmü yer almaktadır. Normalde resmi şekil dendiğinde noteri anlamamız gerekiyor ancak Tapu Kanunu 26.maddede, tapu sicil memurunun düzenleyeceği belirtilmiştir. Bu şekle uyulmazsa, yaptırımı kesin hükümsüzlüktür. Tescil yolsuzsa mülkiyet geçmeyecektir.

Resmi şeklin istisnaları: Örneğin miras hukukundaki paylaşma sözleşmesi, bunun yazılı yapılması gerekmektedir. Bu sözleşme sonucunda mirasçı TMK m.716’ya dayanarak tescili isteyebilmektedir Ayrıca şekle aykırılığın ileri sürülmesinin hakkın kötüye kullanılması teşkil edeceği durumlarda da bu engellenebilmektedir.

A.    Vekaletname:  

TMK m.1015’te tasarruf yetkisini ve hukuki sebebi belgeleme aranmaktadır. Bu belgeleme “Tapu Sicil Tüzüğü” tarafından noterde resen düzenlenmiş vekaletname olarak belirlenmiştir. Burada 2 tür temsil, genel veya özel temsil söz konusu olabilmektedir. Taşınmaz mülkiyet devrinde TBK m.504 gereği, özel vekaletname aranmaktadır

“Bütün taşınmazlarımı satabilir” şeklindeki vekaletnameler kabul edilmektedir ancak bu konuda da dikkatli davranılmalı, vekaletnamenin düzenlenmesinden sonra edinilen taşınmazlar için bu yetkinin geçerli olmadığı kabul edilmektedir. Bu durumda ilgili taşınmaz için özel yetki almak yeterli olacaktır.

B.    İnançlı devir

İnanan ile inanılan arasında yapılan bir sözleşme ile mülkiyet devredilir, ancak inanç sözleşmesine göre inanılan mülkiyeti daha sonra tekrar devretme borcu altına girmektedir. İnanç sözleşmesi taşınmazın mülkiyetinin devrini amaçladığı için resmi şekilde yapılması gerekmektedir. İnanç sözleşmesi şerh edilemez, kanunda şerh edilebilen sözleşmeler arasında sayılmamıştır. İnanılan bu taşınmazı satıp üçüncü kişiye devrederse artık inanan, inanç sözleşmesine dayanarak bu taşınmazı üçüncü kişiden isteyememektedir. Sadece sözleşmeye aykırılık gereği inanılandan müspet zararın tazminini isteyebilmektedir.

C.    Namı müstear

Bu bir dolaylı temsil şeklidir. TBK m.40’a göre dolaylı temsilde temsilcinin edindikleri kendi üzerinde doğmaktadır. TBK m.508 gereğince, temsilcinin edindiğini asıl temsil olunana iade yükümü vardır. Bunun da ispatı çok zor, özellikle yurt dışından Türkiye’deki akrabalarına gayrimenkul alınması için para gönderen kişiler arasında uyuşmazlıklara konu olmuştur. Yargıtay 14. Hukuk dairesinin istikrarlı içtihadı bulunmaktadır: Senetle ispattan muaf olunan kişiler dışında sözleşme geçerlilik şekline tabi değildir ancak ispat şekline tabidir şeklinde yorumlanmakta, bu şekle uyulmamışsa davayı direkt reddetmektedir.

Tescilsiz kazanma halleri

Kural tescille kazanmadır. Kuralın istisnaları da TMK m.705/2’de sayılmış: “Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hâllerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır”

Tescilsiz kazanma hallerinde de malikin tasarruf işlemi yapabilmesi için tapu kütüğüne tescil aranır ancak buradaki tescil açıklayıcı bir tescildir. Bu haller;

i. Miras: Külli halefiyet sonucunda miras bırakanın terekesindeki bütün taşınır-taşınmazlar mirasçılara geçmektedir.

ii. İşgal: Tapuya kayıtlı bir taşınmazın feragat sonucu sahipsiz hale gelmesi sonrasında, orayı işgal eden kişi işgal ile mülkiyeti kazanmaktadır. Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlarda işgal söz konusu olamamaktadır.

iii. Mahkeme kararı: Uyuşmazlık sonucunda mahkeme mülkiyetin devrine karar verirse karar verildiği an mülkiyet tescilsiz kazanılmaktadır.

iv. Kamulaştırma:  Kamulaştırmanın kendisi artık bir tescilsiz kazanma hali değildir. Kamulaştırmaya ilişkin mahkeme ilamı tescilsiz kazanma sebebidir.

Taşınmaz mülkiyeti kamulaştırma sonucunda 2 türlü kaybedilmektedir:

1. İradi yolla : Kamulaştırma Kanunu m.8 uygulama alanı bulmaktadır. İradi yolla devirde satın alma usulü girdiği için tapuda yapıldığında bu tescille edinmedir.

2. Dava yoluyla : İradi yolla anlaşma olmamışsa dava yoluna gidilecektir. Burada çift yargı yolu yer almaktadır:

(a) Kamulaştırma bedelinin tespitine yönelik adli yargı

(b) Kamulaştırma işleminin iptali idari yargı.

v. Olağan ve Olağanüstü zamanaşımı (TMK m.712-TMK m.713): Şartlar gerçekleştiği an mülkiyet kazanılır ancak sürenin başladığı andan itibaren sonuç doğurmakta, bu yüzden geçen süre için eski malik ecri misil isteyememektedir.

Taşınmaz mülkiyetinin kapsamı: Eşya hukukundaki belirlilik ilkesi taşınmazın planlarının belli olmasını gerektirir. Ayni hakka herkes saygılı olacaksa sınırlarının bilinmesi gerekmektedir.

Yapılar 

Yapılar arazinin bütünleyici parçasıdır. Temelli kalmaksızın yapılan taşınır yapılar vardır. Bir kişinin kendi arazisinde taşınır yapısı olmaz, eklentisi olur. Taşınır yapı başkasının arazisine konduğu takdirde söz konusu olmaktadır. Bu kural arazinin bütünleyici parça kuralı gereği arazi malikinin mülkiyetine geçmesini engellemek için getirilmiştir. Kat mülkiyetinin eklentisi ile medeni kanun eklentisi farklıdır. Kapalı garajlar, kömürlükler kat mülkiyetine göre eklentidir aslında bütünleyici parçadır. 

Haksız inşaat

TMK m.722 f.1 uyarınca, “Bir kimse kendi arazisindeki yapıda başkasının malzemesini ya da başkasının arazisindeki yapıda kendisinin veya bir başkasının malzemesini kullanırsa, bu malzeme arazinin bütünleyici parçası olur” hükmü tek maddede 3 olasılıkla düzenlenmiştir.  

i. Başkasının arsasına kendi malzemesiyle (örneğin, gece kondu)

ii. Başkasının arsasına başkasının malzemesiyle

iii. Kendi arsasına başkasının malzemesiyle

TMK 722.maddenin 2.fıkrası alışık olmadığımız bir ihtimali düzenlemiştir. Normalde bütünleyici parçanın alınamaması gerekmektedir. Çünkü malzemenin mülkiyeti arazi sahibine geçmekte ve malzeme sahibine imkan tanınmıştır. Eğer yapı yaparken kullanılan malzemeler zarar görmeden sökülebiliyorsa malzeme sahibi bunu geri isteyebileceği gibi, arazi maliki de malzeme malikine malzemeyi verebilmektedir. Eğer arazi maliki malzeme sahibine malzemeyi vermezse, hem arazisinde kaçak yapıya katlanmak zorunda kalacak hem de bu malzeme bedelini ödemek durumunda kalacaktır.

Malzeme sökülüp alınmazsa, TMK m.723 arazi maliki malzeme sahibine uygun bir bedel ödeyecek, burada bahsedilen bedel hiçbir zaman müspet zararı geçememektedir. 2.fıkrada ise artık müspet zararın tazmini söz konusu olmakta, arazi malikinin iyi niyetli olmaması durumunda. 3.fıkra ise bir hakkaniyet hükmü, arazi sahibi çok lüks malzeme kullanmış olabilir fakat arazi sahibi iyi niyetli olarak yapabileceği bir evde kullanacağı malzemeye göre ödeme yapmaktadır.

Arazinin mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesi

TMK m.724 uyarınca, “Yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa, iyiniyetli taraf uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isteyebilir” hükmü yer almaktadır.

Örneğin, arsa sahibinin arazi üzerine ev yapmanıza müsaade ettiği ve evin inşasından sonra, arsa sahibinin ölmesi üzerine arsa sahibinin mirasçıları, araziyi terk etmesi yönünde bir davranış sergilediklerini bir an için düşünecek olursak, işte bu gibi durumlarda yapının değeri arazinin değerinden fazlaysa, artık arazi mülkiyetinin kendinize verilmesini talep edebilmektesiniz demektir.

Burada tescile talep hakkı söz konusudur. Yani dayanağı TMK m.716’dır. Bu dava ayni neticeli nispi bir davadır. Bu durumda örneğin, davalı mülkiyeti birine devrederse yeni alacak kişiye ileri süremeyecektir. Az önce yukarıda verdiğimiz örnekten gidersek, arazi maliki öldükten sonra mirasçılarının araziyi satması durumunda evi yapan kişi, bu talebini yeni malike karşı ileri süremez, çünkü TMK m.716’ya dayanan talep nispi bir alacak hakkıdır. Ancak burada yapılan inşaat için bir sebepsiz zenginleşme davası açılabilmektedir. Ancak zenginleşme bina yapıldığı an değil, satış yapıldığı an doğmaktadır.

UYARI

Web sitemizdeki tüm makale ve içeriklerin telif hakkı ÖzEr Avukatlık Bürosu’na aittir. Tüm içerik ve makaleler hak sahipliğinin tescili amacıyla elektronik imzalı ve zaman damgalıdır. Sitemizdeki içeriklerin kopyalanarak veya özetlenerek izinsiz bir şekilde başka web sitelerinde yayınlanması halinde hukuki ve cezai işlem yapılacaktır.