Bizim hukukumuzda illilik hakimdir, geçerli bir kazandırma sebebi olmadan yapılan tesciller yolsuzdur, mülkiyeti kazandırmaz ve TMK 712’deki 10 yıllık olağan zamanaşımı işlemeye başlamaktadır. Ancak tescil yolsuz olsa dahi mülkiyet karinesi yolsuz tescil tarafı lehine işleyecektir. Yani tapuda taşınmazın maliki olarak bu kişi gözükecek ve tapuya güven ilkesi sonucu yolsuz tescil tarafından iyi niyetli olarak elde edilen kazanımlar korunacaktır. Dikkat edilmesi gereken bir hususta; bu kişiler yolsuz tescilin tarafı, aksine mülkiyeti devir anında kazanabileceklerdir. Bu tehlikenin önlenebilmesi için yolsuz tescil öğrenildiği an TMK m.1025’e dayanarak yolsuz tescilin tarafına, yolsuz tescilin düzeltilmesi davası açması gerekmektedir. Bu dava bir tespit davası niteliğindedir. Eğer üçüncü kişiye devir yapılmışsa, ancak bu üçüncü kişi kötüniyetli ise yine yolsuz tescilin düzeltilmesi davası açılacaktır. Yargıtay içtihadına göre, bu devrin çok hızlı olması iyiniyeti ortadan kaldırmakla birlikte, burada bilebilecek durumda olma hali dikkate alınmaktadır.

Ayni hakkı zedelenen kimse bu davayı açmaktadır. Örneğin, (A) davanın davacısı olarak tapuda malik görünmediği halde, ben hala ayni hak sahibiyim diyebilecektir.

Bu davanın temeli istihkak davasıdır, ayni hakkı barındırmaktadır. Dava hak düşürücü süreye ve zamanaşımına tabi değildir. Ancak kazandırıcı zamanaşımı tehlikesi ve üçüncü kişiye bu taşınmazın satılması durumlarında olduğu gibi, kaybedilme riskini taşımaktadır.

Normal şartlar altında, hak düşürücü süre ve zamanaşımına tabi olmamakla birlikte istısna olarak, kadastroda yapılan hatalı işlemlerde 2 ve 10 yıllık sürelerden bahsetmektedir.

Yolsuz tescilin temelinde TMK m. 683 f.2 yatmaktadır. Burada 2 temel hukuki sebep yer almaktadır:

1.      İstihkak: Mülkiyetin adına tescili istenmektedir.

2.      Haksız el atmanın önlenmesi: Yolsuz tescilin terkini istenmektedir. Davalıya ait irtifak hakkının terkini yapılmaktadır.

Tapu İptal Davaları

Uygulamada çok fazla kullanılan bir kavram ancak aslında yanlış kullanılmaktadır. Tapu iptal, sadece TMK m. 999 hükmüne dayandırılmaktadır. Genelde  önce yolsuz tescilin düzeltilmesi davası açılmakta, sonra kaydın çıkarılması talep edilmektedir. Bu sadece buna tabi gayrimenkullerde kullanılabilmektedir. Yani sadece kayda tabi olmayan taşınmazlar için tapu iptal davası söz konusu olabilmektedir.

Tescili İsteme Davası (TMK m.716)

TMK m. 716 uyarınca, “Mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukukî sebebe dayanarak malikten mülkiyetin kendi adına tescilini istemek hususunda kişisel hakka sahip olan kimse, malikin kaçınması hâlinde hâkimden, mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir

Bir taşınmazın mülkiyetini işgal, miras, kamulaştırma, cebrî icra veya mahkeme kararına dayanarak kazanan kişi tescili doğrudan doğruya yaptırabilir.

Bir taşınmazın mülkiyetinde eşler arasındaki mal rejimi dolayısıyla meydana gelen değişiklikler, eşlerden birinin istemiyle tapu kütüğüne doğrudan tescil olunur” hükmü tescil isteme davası adı altında düzenlemiştir.

Davacı, malikten mülkiyeti kendi adına tescili isteme hususunda kişisel bir hakka sahiptir. Yolsuz tescilin düzeltilmesi davasına (TMK m. 1025) göre temel fark, davacının elinde şahsi bir hakkın olmasıdır.

Şahsi hak – ayni hak bu iki davanın( TMK m. 716 ve m.1025) temel farkıdır. Yani yolsuz tescilin düzeltilmesi davasında ayni hakkı zedelenen bu davayı açarken, tescili isteme davasında da şahsı bir hak bulunmaktadır.

Diğer bir ayrım, tapu sicilinin düzeltilmesi davası hak düşürücü süre ve zamanaşımına tabi değildir. Tescili isteme davasında ise temelinde kişisel hak yani alacak hakkı olduğu için zamanaşımına tabi olmaktadır. Alacağa konu zamanaşımı neyse, bu dava da aynı zamanaşımına tabi olacaktır.

Bu davanın şerhinin türü de TMK m.1010’a dayalı olarak “çekişmeli hakkın şerhi” koyulabilmektedir.

Yolsuz Tescilin Düzeltilmesi (MK 1025) – Tescil İsteme/Tescile Zorlama (MK 716)

Bir davacı tescilin yapılmasını iki sebeple istemektedir:

1)     Nispi alacak hakkına dayanarak: Alacak hakkına dayanılır, dava açarken malik değildir. Hukuki temel TMK m.716’dır. Davacı malik olmamakla birlikte taşınmazın tapuda kendi adına tescil edilmesini istemektedir. Örneğin; vasiyet hükmü, miras, sözleşme vs. Ayrıca sebapsiz zenginleşmeye dayanan taşınmaz talebi de bu hakka dayanacaktır.

2)     Ayni hakka dayanarak: Davacı ayni hak sahibi ama tescil adına olmaktan çıkmış ve tapu siciline güven ilkesince tehlikeli bir konumdadır. Bunun için yolsuz tescilin düzeltilmesi davası açılması gerekmektedir.

Hukuki temeli, TMK m.1025’dir. Aleyhe gelişen yolsuz tescil sonucu davacı malik, tasarruf hakkını kullanamayacaktır. Davalı  iyiniyetli üçüncü kişilere hak tahsis ederse, bunlar da korunacaktır. Uygulamada bunun engellemesi için şerh verildiği sıklıkla görülebilmektedir.

Tescil

Ayni hakların türünün ve hakkın sahibinin kaydedilmesidir.

TMK m. 1013/1 uyarınca, ”Tescil, tasarrufa konu olan taşınmaz malikinin yazılı beyanı üzerine yapılır” hükmü yer almaktadır.

Tescilin niteliği

Prof. Dr. M. Kemal Oğuzman’ın görüşüne göre tescil, tek taraflı bir hukuki işlemdir.

Ayni sözleşme olmadan mülkiyet geçmemektedir, ayrıca zilyetliğin aynının teslim edilmesi gerekmektedir. Taşınmazlarda da bu aynen böyledir. Zilyetliğinin aynının teslimi yerine taşınmazlarda tescil gerekecektir.

Örneğin, satış resmi şekilde yapıldığı sırada, hemen hileyle kandırıldığını anladın ve ardından beyanda bulunulduğumuzu bir an için düşünelim. Bozucu yenilik doğurucu hakkın etkisiyle beyanın karşı tarafa vardığı andan itibaren, satış geçersiz olacaktır. Diğer taraf ben bunu kabul etmiyorum deyip, kendince tek taraflı tescil yaptıramamalıdır. Bu nedenle kanaatimizce bu görüş yerinde değildir. Zaten tapu dairesinde hem taşınmaz malikinin hem de adına tescil yapılacak kişinin imzası arnmaktadır. Tek taraflı işlemle tescil yapılabilmesi Roma hukukundan bu yana gelen sisteme aykırıdır. Kimse iradesi hilafına hak sahibi yapılamamaktadır. Tescil, taşınırlarda teslimin olduğu gibi temelde bir ayni sözleşmedir.

UYARI

Web sitemizdeki tüm makale ve içeriklerin telif hakkı ÖzEr Avukatlık Bürosu’na aittir. Tüm içerik ve makaleler hak sahipliğinin tescili amacıyla elektronik imzalı ve zaman damgalıdır. Sitemizdeki içeriklerin kopyalanarak veya özetlenerek izinsiz bir şekilde başka web sitelerinde yayınlanması halinde hukuki ve cezai işlem yapılacaktır.