Kira sözleşmesi TBK m.299-338 arasında düzenlenmektedir.

TBK m.299 uyarınca, “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya birakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir” hükmü kira sözleşmesinin tanımına yer vermiştir.

1-Sözleşmenin Hukuki Niteliği:

–         Kullanma ve yararlanma hakkı veren sözleşmedir.

–         Kira sözleşmeleri genellikle belli bir süreyi kapsamaktadır. Bu süre belirli olmak zorunda değildir. Belirsiz süreli de olabilmektedir.

–         Uzun süreli ve dönemsel edimli sözleşmelerdir.

–         Sürekli borç doğuran bir sözleşmedir.

–         İvazlı bir sözleşmedir. Karşılığında bir bedel ödenmektedir.

–         Tam iki tarafa borç yükleyen sinallagmatik bir sözleşmedir. Kiraya verenin bir şeyin kullanılması ve ondan yararlanılmasını borçlandığı sözleşme iken, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelinin ödemeyi vadettiği sözleşmedir.

–         Karşılıklı borç doğuran bir sözleşmedir.

–         Bir sözleşme olmasından dolayı, kiraya veren ve kiracı arasında tarafların karşılıklı irade beyanlarına ihtiyaç duyulmaktadır. Tüm sözleşme tiplerinde olduğu gibi irade beyanlarının sağlıklı şekilde tezahür etmesi gerekmektedir. Genel prensipler içerisinde yer alan icap ve kabul bu sözleşme tipi içerisinde de kullanabilecektir.

–         Rızai sözleşmelerdir. Tarafların irade beyanlarının birbiri ile uyuşması sözleşmenin kurulması için gereklidir. 

–         TBK m.27’deki genel şartlara uygun olmalıdır.

–         Kiracı bu şartlar altında olağan kullanma hakkını elde etmektedir.

–         Taşınır – taşınmaz her türlü cismani şey, kira sözleşmesine konu olabilmektedir.

–         Şekil zorunluluğu bulunmamaktadır.

Bir kira sözleşmesi ile bir gayrimenkul kiralandığında bir taraf yani kiracının kendisi oturma hakkı elde edecektir. Ancak oturma hakkı dediğimiz ya da kullanma hakkı dediğimiz kavramlar, bize başka hakları da çağrıştırabilmektedir. Kira sözleşmesi tarafların sahip olduğu bu kullanma, oturma hakkını kasteden kavram, bir kira sözleşme neticesinde tarafların karşılıklı olarak birbirlerine borçlandığı sözleşmeyi ifade etmektedir. Dolayısıyla taraflar arasında bu sözleşmeden doğan bir alacak hakkı ortaya çıkmaktadır.

Oturma ve intifa hakkı sınırlı ayni hak kavramı içerisinde yer almaktadır. Sınırlı ayni haklar nitelikleri gereği alacak haklarından, tam mülkiyet hakkından farklıdır. Tarafların sadece birbirlerine karşı ile sürebilecekleri haklardır. Bunlar mutlak hakların/ayni hakların bir koludur. 

Mutlak hak herkese karşı ileri sürülebilen haklardandır. Ancak bir kira sözleşmesi söz konusu olduğu zaman taraflar arasında kiracı ve kiralayan arasında bir sözleşme ilişkisi kurulduğundan ve bu sadece sözleşmenin tarafları arasında bir hüküm ifade edeceğinden, bunların ihlali durumunda sadece birbirlerine karşı başvurabilmeleri gerekecektir. Dolayısıyla hakkın ileri sürülebileceği çevre açısından sınırlı olması, nisbi bir hak olduğunu işaret etmektedir.

Bir kira sözleşmesine ilişkin hakkın genişletilebilmesi şerh ile mümkün olmaktadır. Şerh ile kira sözleşmesindeki hak kuvvetlendirilmiş olmaktadır. Tapuya şerh edilerek, kira sözleşmesine ilişkin hak mutlak hak kategorisine çıkarılmamakla birlikte, ileri sürülebileceği çevre genişletilir. Sadece sözleşme tarafları değil, o kira sözleşmesi ile ilgili olabilecek üçüncü kişilere ilişkin ileri sürülebilecek hak kategorisine de ulaşmış olmaktadır.

2-Kira Sözleşmesinin Unsuları

–         Kiralanan şeyin, kiraya veren tarafından kiracıya teslim edilmesi gerekmektedir.

–         Konusu taşınır ya da taşınmazlardır. Bir taşınmazın herhangi bir bölümü de kiralanabilmektedir.

–         Kira bedeli kiralayan ve kiracı açısından bağlayıcıdır. Belirlenebilir nitelikte bir bedel olmalıdır.

–         Sözleşmenin temel unsurları üzerinde tarafların anlaşmış olmaları, sözleşmenin kurulmuş olması için yeterlidir.

–         Belirli ya da belirsiz süreli olabilmektedir.

–         Kiraya veren ve kiracı tarafında birden fazla kişinin kiracı ve kiralayan olması söz konusu olabilmektedir. Bir malın, birden fazla kişinin malik olabilmesi mümkündür.

–         Aile konutu statüsü içerisinde bulunan eşlerin oturacakları konuta yönelik olarak özel bir düzenleme bulunmaktadır. TMK m.194 gereğince, eşlerden birisi, diğerinin açık rızası bulunmadıkça aile konutuna ilişkin kira sözleşmesini feshedememekte, aile konutunu devredememekte ve aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamamaktadır. Rıza verilmeyen eş, hakimin müdahalesini isteyebilmektedir.

–         Kira sözleşmesini yapmak için tarafların fiil ehliyeti önemlidir. Kişi kira sözleşmesi yapmak istiyorsa, öncelikli olarak kişi ayırt etme gücüne haiz olmalıdır. Borçlandırıcı işlem yapma konusunda sınırlı ehliyetsizlerın eksikliği yasal temsilci rızası ile tamamlanmaktadır.

–         MK m.462 f.6 uyarınca, “Bir yıl veya daha uzun süreli ürün ve üç yıl veya daha uzun süreli taşınmaz kirası sözleşmeleri yapılması” hükmü vesayet makamlarının izni gerektiği durumda, kiraya ilişkin düzenlemeye yer vermiştir. Kişi eğer vasiyse, bu tarz kira sözleşmelerinde vesayet makamlarının ayrıca izni gerekmektedir.

–         Kiraya veren veya kiracı olduğu fark etmeksizin iki taraf açısından gerçek ya da tüzel kişi olabilmektedir.

–         Birden fazla kiralayan ya da kiracı olabilmektedir. Kiralayanların kira bedeli konusunda müştereken sorumluluğu söz konusudur. Eğer kişiler müteselsil borç ilişkisi altında hareket etmişlerse, yani kiralananı birlikte teslim alıp birlikte iş yürütmüş olmaları söz konusuysa o zaman müteselsil borç ilişkisinin varlığından bahsetmemiz mümkün olacaktır. Ticari ilişkilerde TTK kapsamında bir tek istisna bulunmaktadır: Ticari iş yapan kişilerin kiracı sıfatıyla hareket etmesi sonucu müteselsil olarak borçlu oldukları kabul edilmektedir.

–         Aile konutu açısından, diğer eşin onayı olmadan kira sözleşmesini feshedememektedir. Eşler müteselsil olarak sorumludur.

TBK m.300 uyarınca, “Kira sözleşmesi, belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabilir.

Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır” hükmü kira süresini düzenlemektedir.

Tarafların Hakları ve Borçları 

1-Kiraya Verenin Borçları

–         Malın teslim edilmesi

–         Ayıba karşı sorumluluğu

–         Zapttan sorumluluk

–         Üçüncü kişinin ileri sürdüğü haklar

–         Kiraya verenin vergi ve benzeri yükümlülükleri

–         Yan giderlere katılma borcu

2-Kiracının Borçları

–         Kira bedelinin ödenmesi

–         Komşulara saygı

–         Kiralanan şeyin muhafazası ve bildirim.

–         Ayıbın giderilmesi, kiralananın gösterilmesi

–         Temizlik ve bakım giderleri

TBK m.301 uyarınca, “Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz” hükmü kiraya verenin teslim borcunu düzenlemektedir.

İlgili madde hükmüne göre, 2 önemli unsur:

a)     Sözleşmede amaçlanan kullanım,

b)     Sözleşme süresince bulundurmakla yükümlülük.

Kiralanan taşınır ya da taşınmaz, taraflar yapmış oldukları sözleşmeyle hangi amaçla bu mal kiralanıyorsa kiralanan malın sözleşmede gösterilen amaçla uyuşmalıdır. Bununla birlikte sözleşme süresince bu amaç devam ettirilmelidir.

Sözleşmede öncelikli olarak kira konusundaki şeyin karşı tarafa teslim edilmesi borcu bulunmaktadır.  Bu konuda taraflar ne zaman teslimin gerçekleşeceğine ilişkin karşılıklı olarak anlaşıp, bir zaman dilimi belirleyebilmektedir.

Satış sözleşmesinde olduğu gibi kira sözleşmesinde de tarafların bu sözleşmenin kurulması noktasında anlaşmasıyla, sözleşmeden doğan borçlarını ifa etmeleri farklı zamanlarda gerekleşebilmektedir. Eğer bu konuda herhangi bir kararlaştırma tarihi bulunmuyorsa, sözleşmenin kurulması sırasında, kiralanının bulunduğu yerde borcun ifa edilmiş olması, kural olarak genel borçlar hukuku ifa yeri prensibi kapsamında kabul edilecektir.

Sözleşme konusuna ilişkin dikkat edilecek diğer bir husus, ifa zamanına ilişkindir. Tarafların sözleşmede kararlaştırdıkları bir zaman dilimi içerisinde teslim edilmelidir. Sözleşmede kararlaştırılmadığı zaman tarafları bağlayacak olan tarafların birbirlerine verdikleri söz olacaktır. Bu kapsamda kiralanan şeyin ne zaman, nerede ifa edileceği taraflar arasında serbestçe kararlaştırılabilmektedir. Serbestçe tayin edilmeyen noktalarda borçlar kanununda ilgili hükümlere başvurulmaktadır.

Kiraya veren malı kiralayanın kullanımına sunmadığı takdirde karşı taraftan da kira parasını bekleyemeyecektir. Burada ödemezlik defi kurumu gündeme gelmektedir.

Diğer dikkat edilecek önemli bir noktada TBK m.304’deki borcun gereği gibi ifa edilmemiş olması halidir. Bu durum borçlu temerrüdü hükümlerinin de kira sözleşmesi içerisinde uygulanabileceğine ışık yakmaktadır. Ancak kiraya veren teslim borcunun hiç ifa edilmemesi bizleri çok açık şekilde borçlu temerrüdü hükümlerine götürecektir. Borç hala ifa edilebilir durumda ise açıkça bir temerrüt hali söz konusudur. Borcun geç ifa edilmiş olması temerrüde, bir zarar söz konusu ise her zaman tazminata başvurmak gerekmektedir.

Kira sözleşmesi devamlılık arz eden ve kiraya veren açısından kullanıma elverişli biçimde bulundurma yükümlülüğünü doğurmaktadır. Aksi durumda ayıptan sorumluluk hükümleri uygulama alanı bulacaktır. Hukuki anlamda ayıp, en basit anlamıyla beklenen faydayı vermemesini ifade etmektedir. Yani ayıptan sorumluluk, sözleşmede öngörülen kullanıma elverişli durumda teslim edilmemesi veya sözleşme süresince bir ayıbın ortaya çıkması halinde karşımıza çıkacaktır. TBK m.304 ve 305 bu kapsamda uygulama alanı bulacak maddelerdendir.

TBK m.304 uyarınca, “Kiralananın önemli ayıplarla teslimi hâlinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.

Kiralananın önemli olmayan ayıplarla tesliminde ise kiracı, kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir” hükmü kiralananın teslim anındaki ayıplarından sorumluluğu düzenlemektedir.

TBK m.305 uyarınca, “Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Ancak, zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez.

Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır” hükmü kiralananın sonradan ayıplı hâle gelmesinden sorumluluğunu düzenlemektedir.

Kira sözleşmesinde ayıba ilişkin açık bir tanım yapılmamıştır. Sadece ayıbın sonuçlarında hangi seçimlik hakların kullanılabileceğinden bahsedilmiştir.

Ayıptan sorumluluğa başvurabilmek için:

·        Kiralanan şeyde bir ayıp bulunmalıdır.

·        Bu ayıp kira konusu olan şeyin elverişliliğini azaltmalıdır.

·        Ayıp gizli olmalıdır.

·        Önceden bir anlaşmayla ayıptan sorumluluktan sınırlandırılmamış veya kaldırılmamış olmalıdır.

Ayıp olarak ifade edilen şeyin, taraflar arasında en belirleyici özelliği kullanıma elverişliliği önemli ölçüde azaltan nitelik eksikliklerinin olmasıdır. Bu maddi bir ayıp şeklinde gerçekleşebileceği gibi (evin duvarlarının rutubetli olması, kanalizasyondan dolayı ağır kokuların oluşması vs.) manevi birtakım başka ayıplar da söz konusu olabilmektedir.

Ayıbın bulunması ile birlikte ayıbın kiralanan şeyde kullanım elverişliliğini azaltması gerekmektedir. Bu 2 şekilde tespit edilebilmektedir:

1-     Sözleşmede kararlaştırılan hükümlere bakılarak tespit edilmektedir.

2-     Örf-adet kural olarak belirleyici olabilecektir.

Ayıbın satış sözleşmesi uyarınca hüküm ifade edebilmesi için muayene ve ihbar külfetinden bahsedilmektedir. Kira sözleşmesi söz konusu olduğunda, muayene ve ihbar külfetinden bahsedilmemektedir.

Ayıbın gizli olmasından kastedilen şey, kiracının ayıbı bilmemiş veya bilebilecek durumda olmamış olması durumudur. Malın açıkça ayıplı olduğunun bilinerek kabul edilmesi sözleşme koşullarında değişiklik yaratmayacaktır.

TBK m.301 sorumluluğu daraltan/sınırlandıran anlaşmaların yapılabileceğini kabul etmiştir. Ancak her hal ve şartta yapılabilmesine imkan tanımamaktadır.

Sorumsuzluk anlaşmalarının yapılamayacağına ilişkin 2 istisna;

1-     Konut ve çatılı işyeri kiralanması

2-     Genel işlem şartları

Genel işlem koşulları, tarafların birisi aracılığıyla tek elden hazırlanan (kredi sözleşmesi) sözleşme tiplerindeki koşullardır. Bu koşullarda tarafların karşılıklı olarak müzakere etme şansı bulunmamaktadır. Taraf iradesine yer vermediği için, tarafın kabul etmek istemeyeceği şartları kendisine dikta ettirilmesi durumudur. Böyle bir durumda kanun genel işlem koşulu olarak nitelendirilen hükümlerin yazılmamış sayılması yaptırımı ile karşı karşıya kalınabileceğinden bahsetmektedir.

Kiracının ayıptan dolayı seçimlik hakları TBK m.305-306’da düzenlenmektedir. Öncelikle malın ayıplı olması halinde bu durum kiraya verene bildirildiğinde kiraya veren öncelikli olarak kiracının, seçimlik haklarını kullanmasından önce, malın hemen ayıpsız bir benzeri ile değiştirmesi mümkün olabilmektedir. Dolayısıyla bu durum karşısında ayıptan ötürü zarara uğrayanın seçimlik haklarının kullanmasının önüne geçebilmektedir.

TBK m.306 f.4 uyarınca, “Kiraya veren, kiracıya aynı malın ayıpsız bir benzerini hemen vererek ve uğradığı zararın tamamını gidererek, onun seçimlik haklarını kullanmasını önleyebilir” hükmü yer almaktadır.

Ayıpla ilgili ihtimaller:

1-     Teslim anında kiralanan şeyin ayıplı olduğu durumlar (TBK m.304)

a)     Ayıp önemliyse,

1-     Borçlu temerrüdüne başvurulmaktadır.

2-     Ayıptan sorumluluk kurumuna başvurulmaktadır.

b)     Ayıp önemli değilse,

2-     Sonradan ayıbın ortaya çıktıgı durumlar (TBK m.305)

Ayıp önemliyse ve ayıp önemli değilse şeklinde 2’li bir ayrım yapılmaktadır.

TBK m.304 uyarınca, “Kiralananın önemli ayıplarla teslimi hâlinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.

Kiralananın önemli olmayan ayıplarla tesliminde ise kiracı, kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir” hükmü kiralananın teslim anındaki ayıplarından sorumluluğu düzenlemektedir.

Kiralananın önemli ayıplarla teslimi halinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesinden doğan hükümlere başvurabilmektedir.

Kiralananın önemli olmayan ayıplarının teslimınde ise kiracı, kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı yani TBK m.305’den dolayı ayıptan sorumluluk hükümlerine başvuracaktır.

Ayıbın önemli olmadığı durumlarda, borçlu temerrüdüne gidilmemekle beraber ayıptan doğan sorumluluk kurumuna başvurulabilmektedir. Ayıp önemli olmadığı için, mal teslim alınır ve seçimlik haklardan yararlanılamayacaktır.

Seçimlik Haklar:

1-Ayıbın giderilmesini talep

2-Kendisi ayıbı giderebilmektedir. (TBK m.306)

3-Ayıpla orantılı indirim

4-Ayıpsız benzeri ile değiştirilmesi hakkı (TBK m.306 f.1)

5-Sözleşmenin feshi (TBK m.305-306 f.2)

6-Zararın tazmini (TBK m.308)

Kiracı kiraya verene uygun bir süre vererek, bu ayıbın ortadan kaldırılmasını öncelikle istemek durumundadır.

Kiracı, kiraya verenden kiralanandan kaynaklanan ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilmektedir. Bu sürede ayıp giderilmezse kiracı, kiralayan hesabına ayıbı giderebilmektedir.

Kiralanan önemli bir ayıpsa, kiracının sözleşmenin fesih hakkı saklıdır.

TBK m.308 uyarınca, “Kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür” hükmü zararın giderimini düzenlemektedir.

TBK m.309 uyarınca, “Bir üçüncü kişinin kiralananda kiracının hakkıyla bağdaşmayan bir hak ileri sürmesi durumunda kiraya veren, kiracının bildirimi üzerine davayı üstlenmek ve kiracının uğradığı her türlü zararı gidermekle yükümlüdür” hükmü zapttan sorumluluğu düzenlemektedir.

TBK m.302 uyarınca, “Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş ise, kiraya veren katlanır” hükmü vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanmayı düzenlemektedir.

TBK m.303 uyarınca, “Kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılanan giderlere katlanmakla yükümlüdür” hükmü yan giderleri düzenlemektedir. TBK m.303 bakımından yan giderlere kiraya veren katlanmakta iken, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı katlanmaktadır.

Kiracının Borçları

1-     Kira bedelini ödeme borcu

2-     Özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu

3-     Temizlik ve bakım giderlerini ödeme borcu

4-     Ayıpları kiraya verene bildirme borcu

5-     Ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine katlanma borcu

Kira sözleşmesinin tanımından ve TBK m.313’ten de anlaşılacağı üzere kiracının asli borcu kira bedelini(semen) ödemektir. Kiracı bu borcunu aksine sözleşme veya yerel adet yoksa her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür. Kiracı, kira bedelini ve yan gideri ödeme borcunu gereği gibi ifa etmezse kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilmektedir. Kiracıya verilecek süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 gün, diğer kira sözleşmelerinde ise en az 10 gün olmalıdır.

Kiracının TBK m.316’da tanımlanan bir diğer borcu da özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcudur. Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermek durumundadır. Kiraya veren, kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda, konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 gün süre vererek aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğine konusunda ihtarda bulunur. Bu sürede kiracı borca aykırılığı sürdürürse kiraya veren kira sözleşmesini feshedebilir. Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının kiralanana ağır bir zarar vermesi, verilen sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırılığının aynı taşınmazda oturanlar ile komşular bakımından çekilmez olması durumunda kiraya veren sözleşmeyi yazılı bir bildirimle hemen feshedebilmektedir. Diğer kira ilişkilerinde ise kiraya veren süre vermeksizin yazılı bir bildirimle hemen sözleşmeyi feshedebilmektedir.

TBK m.317 uyarınca kiracı kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür.

TBK m.319’da yer alan ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine katlanma borcu kanunda yer alan kiracıya ait bir diğer borçtur. Kiracı, kiralananın ayıplarının giderilmesine ve zararlarının önlenmesine ve zararlarının önlenmesine yönelik çalışmalara katlanmakla yükümlüdür. Kiracı, bakım, satış, ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür. Bu noktada kiraya veren de gerekli bildirimleri yapmak ve kiracının menfaatlerini gözetmek zorundadır.

TBK m.147 uyarınca, “Aşağıdaki alacaklar için beş yıllık zamanaşımı uygulanır:

1. Kira bedelleri, anapara faizleri ve ücret gibi diğer dönemsel edimler.

2. Otel, motel, pansiyon ve tatil köyü gibi yerlerdeki konaklama bedelleri ile lokanta ve benzeri yerlerdeki yeme içme bedelleri…” hükmü, beş yıllık zamanaşımı uygulamasına yer vermiştir. Dönemsel edim olan kira bedelinin ödenmesinde zamanaşımı süresi 5 yıl iken, kira parasının tek seferde ödenmesinin kararlaştırıldığı durumlarda ise zamanaşımı 10 yıl olarak uygulanacaktır.

Kira bedeli öncelikli olarak alacaklının ikametgahında ödenmelidir. Kiraya verenin herhangi bir masraf yapmaması onun sadece kabule açık olduğunu göstermektedir. Dolayısıyla eğer kişi kira bedelini gönderiyorsa masrafları kendisine ait olmalıdır. Banka hesapları aracılığı ile yapılan ödemelerde de gerekli banka masrafları gibi giderlere kiracının kendisi katlanmalıdır.

TBK m.314 uyarınca, “Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür” hükmü kira bedelinin ne zaman ödeneceğine (ifa zamanı) ilişkin düzenlemeye yer vermiştir.

Kiracıya aksine sözleşme ve yerel adet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderlerini her ayın sonunda kira süresinin bitiminde kiracı ödemekle yükümlüdür. Kiracı ilgili madde hükmünde yer alan ifadeye göre, taraflar aralarında diledikleri şekilde kira parasının ne zaman ödeneceğini kararlaştırabilmektedir. Bu yönüyle TBK m.314, niteliği itibariyle bir emredici hüküm vasfını taşımamaktadır.

Tarafların kendi aralarında kira bedelini kararlaştırmadıkları ve konuyla ilgili bir yerel adetin bulunmaması sonucu bizleri tarafların ifa zamanını belirten ve yedek hukuk kuralı olan TBK m.314 hükmüne götürecektir. İlgili madde hükmünde yer alan “ayın sonu” ile kastedilen, her ayın son günüdür. Uygulamada sıklıkla kira bedeli ay başında ödenmektedir. Yerleşik uygulamaya göre henüz kira dönemi başlamadan 1. gün ödenmesi söz konusu olmaktadır. Yargıtay’ın bu noktada yerleşik içtihadı, her ayın 3. günün akşamına kadardır.

TBK m.324 uyarınca, “Kullanıma elverişli bulundurulduğu sürece kiralanan, kiracının kendisinden kaynaklanan bir sebeple kullanılmasa veya sınırlı olarak kullanılsa bile kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Bu durumda, kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler kira bedelinden indirilir” hükmü kiralananın kullanılmamasını düzenlemektedir. Sınırlı olarak kullanılsa dahi kiracı, kira bedelini ödemek zorundadır.

TBK m.325 uyarınca, “Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder.

Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.

Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür” hükmü kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesini düzenlemektedir.

Kiraya Verenin Hapis Hakkı

Kira bedelini elde edememe riskine karşılık kiraya veren, kanunumuzda kira bedelinin ödenmemesinin bir teminatı olarak hapis hakkından bahsetmektedir. Borçlar Kanunun 336 ve 338. maddeleri arasında düzenlenmektedir.

Taşınmaz kiralarında kiraya veren, işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan 6 aylık kira bedelinin güvencesiyle, kiralananda bulunan ve kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerinde hapis hakkına sahiptir. Kiraya verenin hapis hakkı alt kiracının, asıl kiracıya olan kira borcunu aşmamak üzere, alt kiracının kiralanana getirdiği aynı nitelikteki taşınırları da kapsamaktadır. Hapis hakkı, kiracının haczedilemeyen malları üzerinde kullanılamamaktadır.

TBK m.336 uyarınca, “Taşınmaz kiralarında kiraya veren, işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedelinin güvencesi olmak üzere, kiralananda bulunan ve kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerinde hapis hakkına sahiptir.

Kiraya verenin hapis hakkı, alt kiracının asıl kiracıya olan kira borcunu aşmamak üzere, alt kiracının kiralanana getirdiği aynı nitelikteki taşınırları da kapsar.

Hapis hakkı, kiracının haczedilemeyen malları üzerinde kullanılamaz” hükmü kiraya verenin hapis hakkını düzenlemektedir.

Hapis hakkı, kira bedelinin ödenmesini teminat altına alabilmek için kiraya verenin kiralananda bulunan taşınmazlar üzerinde hapis hakkı uygulayabilmesidir.

TBK m.337 uyarınca, “Üçüncü kişilerin, kiraya verenin kiracıya ait olmadığını bildiği veya bilmesi gerektiği eşya ile çalınmış, kaybolmuş veya başka bir biçimde malikinin elinden iradesi dışında çıkmış eşya üzerindeki hakları, kiraya verenin hapis hakkından önce gelir.

Kiraya veren, kiracı tarafından kiralanana getirilmiş olan taşınırların kiracının mülkiyetinde olmadığını kira sözleşmesi devam ederken öğrendiği hâlde, sözleşmeyi en yakın fesih döneminin sonu için feshetmezse, bu eşya üzerindeki hapis hakkını kaybeder” hükmü üçüncü kişilere ait olan eşyayı düzenlemektedir.

TBK m.338 uyarınca, “Kiracı, taşınmak veya kiralananda bulunan taşınırları başka bir yere taşımak istediği takdirde, kiraya veren, alacağını güvence altına almasını sağlayacak miktardaki taşınırı, sulh hâkiminin veya icra müdürünün kararıyla alıkoyabilir.

Alıkoyma kararının konusu olan eşya, gizlice veya zorla götürülürse, götürülmelerinden başlayarak on gün içinde kolluk gücünün yardımıyla kiralanana geri getirilir” hükmü hakkın kullanılmasını düzenlemektedir.

TBK m.338 f.2 uyarınca, İcra İflas Kanunu m.270 ile paralel bir düzenlemeye yer verilmiştir.

Kiracının Temerrüdü

TBK m.315 uyarınca, “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.

Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar” hükmü kiracının temerrüdünü düzenlemektedir.

TBK m.315 f.1 gereğince, kiracının borcu ödemede temerrüdü düzenlenmektedir. İlgili madde hükmünde 2 önemli unsur yer almaktadır:

1-     Kira bedeli veya yan giderler ödenmemiş olmalıdır.

2-     Sözleşmeye konulabilecek, kira bedelinin bir tanesinin ödenmemiş olması veya yan giderlerin ödenmemiş olması bütün kira sözleşmesine ilişkin kira bedelinin ödenmesine dahil olacak bir muacceliyet kaydının konulması. Eski kanun bu duruma izin vermekteydi, ancak 6098 Sayılı Kanun buna izin vermemektedir. Kira kontratına bu şekilde bir madde koyulmuş olsa bile, TBK m.346 uyarınca muacceliyet kaydını geçersiz kılmaktadır.

TBK m.346 uyarınca, “Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir” hükmü yer almaktadır.

Sadece muaccel olmuş kira bedelinin ödenmemiş olması yeterli değildir. Temerrüde ilişkin şartlardan bahsederken, birincisi borcun muaccel olması ve ifa edilmemiş olması gerekmektedir. İkinci olarak, borçluya yani kiracıya bu konuda bir ihtarla, yazılı bir bildirimle kira bedelini ödemek için gerekli sürenin ne kadar olduğunun bildirimi, ilaveten bu sürenin sonunda bedel ödenmediği taktirde, sözleşmenin feshedilebileceğinin ihtarının yapılmış olması gerekmektedir.

İlgili madde hükmünde yer alan süreye ilişkin ifadeler emredici niteliktedir. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlamaktadır. Uygulamada noter tarafından, temerrüde düşen kiracıya karşı ihtar yapılabilmektedir. Kiracının ihtar süresi içerisinde kira bedelini ödediği takdirde feshetme imkanı ortadan kalkmakta olup, aynı kira dönemi içerisinde kira bedelinin ödenmemesi hususu tekrarlanması iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasını gündeme getirecektir.

Kiracının İflası      

İflas, borca batık olma durumudur.  TBK m.332’de düzenlenmiştir.

TBK m. 332 uyarınca, “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra iflas ederse kiraya veren, işleyecek kira bedelleri için güvence verilmesini isteyebilir.

Kiraya veren, güvence verilmesi için kiracı ve iflas masasına yazılı olarak uygun bir süre verir. Bu süre içinde kendisine güvence verilmezse kiraya veren, sözleşmeyi herhangi bir fesih bildirim süresine uymaksizın hemen feshedebilir” hükmü yer almaktadır.

Kiraya veren kira sözleşmesi kurulduktan sonra ilgili maddeye göre, işleyecek olan kira bedelleri için güvence verilmesini isteyebilmektedir. Güvencenin verilmesine ilişkin olarak kiracıya ve iflas masasına yazılı bir şekilde uygun süre verilmektedir. Bu sürenin nezdinde bildirim açısından iki sonuç çıkarmak mümkündür. Buna göre; kiracının kira sözleşmesini ödeyeceğine ilişkin olarak ayni ya da şahsi teminat gösterebilmektedir. Bu süre içerisinde kiracı tarafından güvence verilmediği takdirde, herhangi bir fesih bildirimine uymaksızın hemen feshedebilme imkanına sahiptir.

Kiralananın Geri Verilmesi

Kiracının kira konusu olan metanın kullandıktan sonra TBK m.334 kapsamı içerisinde aynen geri verme borcu bulunmaktadır. Burada özellikle sözleşmeye uygun kullanım veya sözleşmeye aykırı kullanım durumları mevzu bahistir. Sözleşmeye uygun şekilde kullanılması halinde kiracı, kiralananda meydana gelen eskimelerden veya yıpranmalardan sorumlu değildir. Ancak sözleşme koşullarını aşıyorsa, kiracı bu durumda sorumlu olacaktır.

TBK m.334 uyarınca, “Kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Ancak, kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir.

Kiracının, sözleşmenin sona ermesi hâlinde, sözleşmeye aykırı kullanmadan doğacak zararları giderme dışında, başkaca bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmalar geçersizdir” hükmü kiralananın geri verilmesini düzenlemektedir.

Kiralananın Gözden Geçirilmesi ve Kiracıya Bildirme

TBK m.335 uyarınca, “Kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa, kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur.

Ancak, teslim alma sırasında olağan incelemeyle belirlenemeyecek olan eksikliklerin ve ayıpların varlığı hâlinde, kiracının sorumluluğu devam eder. Kiraya veren, bu tür eksiklikleri ve ayıpları belirlediğinde, kiracıya hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır” hükmü yer almaktadır.

TBK m.335 uyarınca kiralayan, kiralananı gözden geçirmeli ve kiracıya bildirmelidir. Ancak teslim almada fark edilmeyen eksikler ve ayıplar için kiracının sorumluluğu devam etmektedir. Kiraya veren bu eksiklikleri kiracıya yazılı olarak bildirmek zorundadır.

Kiralananda meydana gelen bir takım özel durumlar, değişiklikler veya yenilikler söz konusu olabilmektedir. Kira sözleşmesi, uzun bir zamana yayıldığından dolayı kira sözleşme konusu olan şey üzerinde kiraya veren tarafından da kiracı tarafından da bir takım değişikliklerin veya yeniliklerin yapılması söz konusu olabilmektedir. Bu duruma ilişkin olarak iki düzenlemeye yer verilmiştir.

1-     TBK m.320 bakımından, kiraya veren kişi eğer sözleşme konusu olan şeyde bir yenilik ya da değişiklik yapmak isterse, o malın kullanımına özgü olarak belirlenmesi söz konusu olabilecektir. Ancak yapılacak bu değişiklik ya da yeniliğin iki özelliği bulunmaktadır.

a)     Kira sözleşmesinin feshini gerektirmeyecek bir değişiklik olmalıdır.

b)     Katlanabilir değişiklik ve yenilik olmalıdır. Dürüstlük kuralına göre bu değişiklik ve yeniliğin kiracı tarafından katlanılabilir bir şey olması gerekmektedir.

2-     TBK m.321  bakımından, yenilik ve değişikliklere rıza gösteren kiraya veren, eski haliyle kiralananı isteyememektedir. Ayrıca kiracı aksine bir anlaşma yoksa, yenilemeden ötürü malda ortaya çıkan değer artışını isteyememektedir.

Takastan Feragat Yasağı

Kira sözleşmelerine özgü olan takastan feragat yasağı, mutlak emredici bir niteliktedir. Kiracı ve kiraya veren açısından kira sözleşmesinden doğan alacaklarını takas etme hakkından önceden feragat edilememektedir.

TBK m.326 uyarınca, “Kiracı ve kiraya veren, kira sözleşmesinden doğan alacaklarını takas etme hakkından önceden feragat edemezler” hükmü yer almaktadır.       

Kira Bedelinin Uyarlanması

Tarafların başlangıçta kurdukları ve karşılıklı olarak edimlerini dengelediği bir borç ilişkisi, sonradan taraflardan birisi aleyhine aşırı derecede bozulduğu takdirde sözleşmenin bu şekilde uygulanmasını zorunlu kılmak, adaletli ve hakkaniyetli bir sonuca götürmeyecektir.

TBK m.138 uyarınca, “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.

Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır” hükmü aşırı ifa güçlüğünü düzenlemektedir.

İlgili madde hükmü, borcun ifa edilmesinde taraflardan birisi aleyhine, bozulan dengeden bahsetmektedir. Burada belirleyici unsur, sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen, öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun ortaya çıkmasıdır. Bir diğer ifade olarak, kendisinden ifanın istenmesi dürüstlük kuralına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine durumu değiştirmelidir. Ayrıca ortaya çıkan bu durum taraflardan biri tarafından kaynaklanmamalıdır.

Sözleşmenin uyarlanması mümkün olmadığı taktirde, sözleşmeden dönme hakkı söz konusu olacaktır. Ancak burada dönme hakkının kullanılabilmesi mahkeme nezdinde değerlendirilmesine bağlıdır. Uyarlama aşamasında sözleşmeden dönme, sadece aşırı ifa güçlüğünün varlığı sebebiyle söz konusu olmayacaktır.

Sürekli edimli sözleşmeler söz konusu olduğunda borçlu, kural olarak dönme hakkı yerine fesih hakkını kullanacaktır. Fesih ileriye doğru etkili olup, sözleşme ileriye etkili olarak ortadan kaldırılmaktadır.

Sözleşmenin Sona Ermesi

1.      Sürenin Geçmesi

Taraflar sözleşme kuruluşunda açık veya örtülü iradeleri ile bir süre belirlemişlerse, kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erecektir. Bununla birlikte taraflar açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşecektir.

2.      Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Fesih Bildirimi

Tarafların bu konuda fesih bildirim sürelerini veya bildirim dönemlerini açıkça kararlaştırmış olmalarına imkan tanınmakla birlikte, fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uygun olarak sözleşmeyi feshetme imkanı bulunmaktadır.

Fesih dönemlerinin hesabında kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınmaktadır.

TBK m.328 uyarınca, “Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Fesih dönemlerinin hesabında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır.

Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur” hükmü yer almaktadır. 

Taraflar karşı tarafa fesih durumunu bildirme yoluyla her zaman sözleşmeyi sona erdirebilme imkanına sahiptir. Bu durum konut ve çatılı işyeri kiraları nezdinde TBK m.347’de uygulama alanı bulmuştur.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından kiracı ve kiraya veren açısından farklılıklar bulunmaktadır. Belirsiz süreli kira sözleşmesi içerisinde genel bir kural olarak konut veya çatılı işyeri kiralarında, kiracı fesih bildirim sürelerine uygun olarak sözleşmeyi feshedebilme imkanına sahiptir. Kiraya verenin böyle bir imkanı ancak 10. yılın sonunda başlamaktadır. Bu süre içerisinde kiracının herhangi bir sebeple sözleşmeyi devam etmesi halinde, kiraya veren bu sözleşme tipini ayakta tutmak zorundadır. Tabii ki önemli sebeplerin ve sözleşmenin feshi ve tahliye davasının açılabileceği hallerin mümkün olduğu durumlar kiraya veren açısından söz konusudur.

TBK m.347 uyarınca, “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir” hükmü konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesini düzenlemektedir.

Yasal bildirim sürelerinin nasıl yasaklanacağına ilişkin olarak TBK m.329 ve m.330 düzenlemelere yer vermiştir.

TBK m.329 uyarınca, “Taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir” hükmü taşınmaz ve taşınır yapı kiralarında fesih bildirimini düzenlemektedir.

TBK m.330 uyarınca, “Taraflardan her biri, bir taşınıra ilişkin kira sözleşmesini üç gün önceden yapılacak fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.

Kiraya verenin meslekî faaliyeti gereği kiraya verdiği ve kiracının da özel kullanımına yarayan taşınır bir malın kiracısı, kira sözleşmesini, üç aylık kira dönemi sonu için en az bir ay önceden yapacağı bir fesih bildirimiyle sona erdirebilir.

Bu durumda kiraya verenin, zararının giderilmesini isteme hakkı yoktur” hükmü taşınır kiralarında fesih bildirimini düzenlemektedir.

Kira sözleşmenin bunun dışında önemli nedenlerle de feshedilebilmesi mümkündür.

TBK m.331 uyarınca, “Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.

Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar” hükmü önemli nedenlerden dolayı kira sözleşmesinin feshini düzenlemektedir.

Önemli feshe ilişkin diğer bir husus, kiracının ölümüdür. TBK m.333’de düzenlemekte olup, mirasçıların fesih hakkından bahsetmektedir. Dolayısıyla mirasçılar bakımından m.328-329 ve 330’daki yasal bildirim sürelerinde sözleşmeyi sona erdirebilme imkanı bulunmaktadır.

TBK m.333 uyarınca, “Kiracının ölmesi durumunda mirasçıları, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilirler” hükmü kiracının ölümünü düzenlemektedir.

Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları

TBK m.339 ve m.356 arasında uygulama alanı bulmaktadır. Konut ve çatılı işyeri niteliği itibarıyla taşınmaz yapılardır. Konut olarak kullanılan ve üzeri örtülü olarak kullanılan işyeri olarak kullanılan yapılardır. Bu bakımdan konut ve çatılı işyerine ilişkin kiralarda dikkat edilecek nokta, buradaki hükümlerin aslında nitelikleri uygun düştüğü ölçüde genel nitelikteki kira sözleşmeleri ile örtüştüğü, bununla beraber uygulamada fazla sorunlar çıkması nedeniyle, konut ve çatılı işyerlerinin ayrı bir düzenlemede yer almasına neden olmuştur.

Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler bunlarla, kullanımı kiracıya bırakılan eşyalar hakkında da uygulanmaktadır. Ancak bu hükümler niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların 6 ay veya daha kısa süre ile kiralanmaları halinde söz konusu olmayacaktır.

 TBK m.346 uyarınca, “Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir” hükmü kiracı aleyhine düzenleme yasağını düzenlemektedir.

İlgili madde gereğince, konut ve çatılı işyeri kiraları açısından kiracı aleyhine düzenleme yasağı getiren bir hükümdür. Bu hüküm gereğince, kira sözleşmesine konu olan tarafların asli edim borcunu doğuran kira bedelinin belirlenmesi ve yan giderlerde dahil olmak üzere bu giderler dışında kiracının ödemekle yükümlü olduğu başka birtakım yükümlülükler ortaya konulmuştur.

TBK m.340 uyarınca, “Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksizin, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersizdir” hükmü bağlantılı sözleşmeyi düzenlemektedir.

TBK m.340 da kiracıyı koruyan bir başka hükümdür. Kiracı, kira sözleşmesini yapmasıyla birlikte bağlantılı başka bir takım hukuksal işlemleri, kira haricinde kiracıya başka birtakım yükümlülükler getirmesi sonucunda bağlantılı sözleşme yapma yasağı uygulama alanı bulmuştur.

TBK m.342 uyarınca, “Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.

Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksizin çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.

Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür” hükmü kiracının güvence vermesini düzenlemektedir.

TBK m.342, uygulamada sıklıkla karşılaştığımız depozito adı verilen aslında bir çeşit güvence niteliği taşıyan madde hükmüdür. Kiracının bu anlamda bir güvence gösterme zorunluluğu doğrudan bulunmamaktadır. Aksinin kararlaştırılması mümkün olmakla birlikte bu güvence 3 aylık kira bedelini aşamamaktadır.       

TBK m.343 uyarınca, “Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz” hükmü kira bedelini düzenlemektedir. İlgili madde hükmünde kiracı aleyhine değişiklikler yapılmasını engelleme amacı güdülmüştür ancak kira bedeli istisna tutulmuştur. Yani devamında sayılan usullerle kira bedelinde değişikliğe gidilebilmektedir. Sonuç olarak bir kiracı tacir ise veya tüzel kişi ise, kiracı aleyhine bir değişiklik yapmak TBK m.343 çerçevesinde mümkün olabilecektir.

Kira Bedelinin Belirlenmesi

TBK m.344 gereğince tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında (geçerlilik tarihi: 01.01.2019) tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanmaktadır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının (geçerlilik tarihi: 01.01.2019) tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hakim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenmektedir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından (geçerlilik tarihi: 01.01.2019) tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenmektedir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilmektedir.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, (geçerlilik tarihi: 01.01.2019) 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamamaktadır. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanmaktadır.

Kanun koyucu artık “bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.” demektedir. Önceki ifade ise “üretici fiyat endeksindeki artış” şeklindedir. Bu değişikliğin sebebi ise yaşanan döviz krizidir. Orta vadeli bir planla yapılan bu değişiklik Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi şeklinde yayınlanmıştır. Yürürlüğü ise 1 Ocak 2019’dan itibaren yenilenen kira sözleşmelerine uygulanması şeklinde düzenlenmiştir. Bu yeni unsur uygulama bakımından yeni değildir. Yargıtay kararlarıyla zaten uygulanan bir endeksti. ÜFE ve TÜFE oranları farklı tablolar ile gösterilmektedir. İlki geçen sene aralıkta- bu sene aralıkta olan oranların karşılaştırılması şeklinde, bir başka tablo da 1 senedeki örneğin, Ocak 2018’den 1 Ocak 2019’a kadar fiyat artışlarındaki değişikliğin toplam ortalaması alınarak oluşturulmuştur. Yargıtay’a göre örneğin temmuzda oran çok yüksek iken şubatta çok düşük olabilir aynı yıl içinde çok uç oranların uygulanması haksızlık oluşturabilmektedir. Bu sebeple ortalamalarının alınarak uygulanması daha yerinde olmuştur. Dolayısıyla burada Yargıtay uygulamasının kanuna madde olarak aktarıldığını görmek mümkündür.

Kanun “Değişim oranını geçmemek koşuluyla…” hükmüne yer vermiştir. Yani sözleşmede bir artış oranı belirlenebilir ancak bu artış bir üst limite takılabilecektir. Örneğin TÜFE şu an %18, sözleşmede de bu artış %10 olarak belirlenmiş olsun. Bu durumda sözleşme artış oranı uygulanacaktır. Ancak %18’i geçer bir oran belirtilseydi bu durumda da TÜFE oranı uygulanacaktır.

TBK m.344 f.1 ikinci cümlesi ise “Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır” hükmüne yer vermiştir. Bu madde hükmüne dayanılarak ortaya çıkan ağırlıklı görüşe göre, TBK m.344 aslında yenilenen kira sözleşmelerini düzenlemektedir ancak bu cümleyle örneğin 5 yıllık bir kira sözleşmesi yapıldı, her yılın kira bedelini belirlerken uygulanacak artış oranını kanunun TÜFE oranıyla sınırlandırdığı sonucunu çıkarmaktadır.

TBK m.344 f.3’te kanun koyucu aradan geçen zamanı dikkate almaktadır. Kiranın başlangıcından itibaren eğer 5 yıllık süre geçmiş ise artık yeni bir değerlendirme yapılmaktadır. Bu fıkrada TÜFE’yi geçmeme ifadesi bulunmamakta, yalnızca dikkate alınması gerektiği belirtilmiştir. Bunun sebebi de zaman içerisinde o bölgede yapılan değişiklikleri de değerlendirebilmektir. Bölgedeki emsal kira bedelleri de bu sebeple dikkate alınmıştır.

TBK m.344 f.4 ise, Türk Parasının Korunması Hakkında Kanun ile gelen düzenleme kural olarak yabancı para üzerinden kira sözleşmesi yapılmasını yasaklamaktadır. Ancak bunun istisnası sermayesinin %50’den fazlasını yabancı kişilerin oluşturduğu tüzel kişiler kiracı sıfatını taşıyorlarsa, bunların yapacakları kira sözleşmeleri bu yasaklamadan muaftır. 17 Ocak 2019 tarihli Resmî Gazetede değişiklikle “kararlaştırılmışsa” ifadesinden sonra “20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz.” ifadesi gelmiştir.

TBK m.344’de incelediğimiz kira tespit davası, TBK 138. maddedeki uyarlama davasından farklı temellere dayanmaktadır. Kira tespit davası yalnızca konut ve çatılı işyerleri için geçerli olurken, uyarlama davası ise tüm kira sözleşmeleri için geçerli olabilecek bir davadır. Uyarlama davasında aranan sözleşme koşullarında esaslı değişiklik ise TBK m.344’de incelediğimiz kira tespit davasında aranmaz, yalnızca 5 yıl geçmiş olması yeterlidir.

Aile Konutu

TBK m.349 uyarınca, “Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez.

Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hâkimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir.

Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması hâlinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır” hükmü aile konutunu düzenlemektedir.

TBK m.349’da aile konutuna ilişkin düzenlemeye yer verilmiştir. Benzeri bir düzenleme olarak TMK m.194’de de uygulama alanı bulmuştur.

Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Sözleşmenin Sona Ermesi:

1-     Bildirim Yoluyla (TBK m.347-348)

2-     Dava Yoluyla (Tahliye davası)

Belirli süreli kira sözleşmesinde, sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarda 1 yıl için uzamış sayılmaktadır. Yani salt sürenin bitmiş olması kiraya verene sözleşmeyi sona erdirme imkanı vermemektedir. Ancak 10 yıllık süre sonunda, kiraya veren bu süreyi izleyen her uzama yılından en az 3 ay önce bildirimde bulunarak herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilmektedir.

Belirsiz süreli kira sözleşmesinde, kiralayan her zaman kiraya veren de kira sözleşmesinin başlangıçından 10 yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimi ile sözleşmeyi sona erdirebilme imkanına sahiptir. Dikkat edilecek diğer bir nokta TBK m.348 uyarınca fesih bildirimi yazılı olarak yapılmak zorundadır.

Dava yoluyla düzenlemeler ise, TBK m.350 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Bu maddelerde kiraya verenden kaynaklı sebepler yer aldığı gibi kiracıdan kaynaklanan sebeplerden dolayı da kira sözleşmesinin sona ermesi mümkündür.

Açılacak olan davanın (Tahliye Davası) sebepleri:

1-     Kiraya verenin konut ve işyeri ihtiyacı ile tahliye davası açması,

2-     Kiralananın yeniden inşa ve imar edilmesi söz konusuysa,

3-     Kiracının yazılı tahliye taahhüdü varsa,

4-     2 haklı ihtar sebebi bulunuyorsa,

5-     Kiracı ve eşinin var olan konutu (aynı belediye sınırları içerisinde ve oturmaya elverişli olmak kaydıyla).

1- Kiraya verenin konut ve işyeri ihtiyacı ile tahliye davası açması:

–         Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler halinde konut ve çatılı işyeri olabilmektedir.

–         Bu gereksinim gerçekten olmalıdır.

–         TBK m.351 gereğince, kiraya veren değişebilmektedir. Yine aynı şekilde yeni kiracı da 1 ay içinde kiracıya bildirmeli ve akabinde 6 ay sonra bir dava açmalıdır.

2- Kiralananın yeniden inşa ve imar edilmesi söz konusuysa:

–         Bu faaliyet esaslı şekilde onarım yapılabilecek nitelikte olmalıdır.

–         Kiracı bakımından oturmanın mümkün olmaması gerekmektedir.

–         Belirli süreli kira sözleşmesinde süre sonunda, belirsiz süreli kira sözleşmesinde ise fesih sürelerine uyarak 1 ay içerisinde tahliye davası açılmalıdır.

3- Kiracının yazılı tahliye taahhüdü varsa:

Kiralanan şeyi belli bir tarihte boşaltacağına ilişkin taahhütnamede belirtilmesi gerekmektedir. Hukuken bunu düzenlemenin önünde bir engel bulunmamaktadır. Ancak kiracının serbest irade ile karar verebilmesi için kira sözleşmesi ile aynı gün olmaması aranmaktadır.

Şartları:

–         Yazılı şekilde olmalıdır.

–         Kiralananın hangi tarihte boşaltılacağı yazmalıdır.

–         Kira sözleşmesi yapıldıktan sonra düzenlenmesi gerekmektedir.

–         Kiracı bu taahhütnameye rağmen boşaltmadığı zaman, kiraya veren 1 ay içerisinde icraya başvurmak durumunda kalacaktır.

4- İki haklı ihtar sebebi bulunuyorsa:

–         Kiraya verenin 2.kez ihtarı çekmesi neticesinde tahliye davası açma hakkı olacaktır.

–         Haklı bir ihtar için kira borcunun muaccel olması gerekmektedir. İhtar yazılı ve hangi ayın ödenmediğine dair açık şekilde yazılı olmalıdır.

–         Bir kira döneminde kiracının 2.kez ödememesine ilişkin olup, kiraya veren 1 ay içerisinde dava açmalıdır.

5-Kiracı ve eşinin var olan konutu:

Kiracının ya da birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçede veya belde sınırında oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilmektedir.

UYARI

Web sitemizdeki tüm makale ve içeriklerin telif hakkı ÖzEr Avukatlık Bürosu’na aittir. Tüm içerik ve makaleler hak sahipliğinin tescili amacıyla elektronik imzalı ve zaman damgalıdır. Sitemizdeki içeriklerin kopyalanarak veya özetlenerek izinsiz bir şekilde başka web sitelerinde yayınlanması halinde hukuki ve cezai işlem yapılacaktır.