Taşınmaz Satışı
Kira Sözleşmesi
TBK m.207 uyarınca, “Satış sözleşmesi, satıcının, satılanın zilyetlik ve mülkiyetini alıcıya devretme, alıcının ise buna karşılık bir bedel ödeme borcunu üstlendiği sözleşmedir.
Sözleşme ile aksi kararlaştırılmadıkça veya aksine bir âdet bulunmadıkça, satıcı ve alıcı borçlarını aynı anda ifa etmekle yükümlüdürler.
Durum ve koşullara göre belirlenmesi mümkün olan bedel, kararlaştırılmış bedel hükmündedir” hükmü yer almaktadır.
Satış sözleşmesi TBK’ nın 207. maddesinin birinci fıkrasında tanımlanmıştır. İlgili madde hükmüne göre satıcının, satılanın zilyetlik ve mülkiyetini alıcıya devretmesi karşılığında alıcının bir bedel ödeme borcunu üstlendiği sözleşmeye satış sözleşmesi denilmektedir. Tarafların asli edimi karşılıklı olarak yüklenmiş oldukları borçları içermektedir. Bu bilgiler ışığında, satıcının temel borcu satılanın zilyetliğini devir ve mülkiyeti nakil borcu iken, alıcının temel borcu da satış bedelini ödeme borcudur.
Satış sözleşmesinin yapılmasıyla satılan eşyanın mülkiyeti alıcıya geçmemektedir. Satıcı sözleşme ile satılanın mülkiyetini alıcıya devretme yükümü altına girmektedir. Satım konusu malın mülkiyeti ise zilyetliğin devredilmesi ile birlikte alıcıya geçmektedir. Dolayısıyla satış sözleşmesi borçlandırıcı işlem, zilyetliğin devredilmesi ise tasarruf işlemidir.
TBK kural olarak olağan (adi) satım sözleşmesine uygulanacak hükümler içermektedir.
1- Sözleşmenin Hukuki Niteliği:
– BK m.1 gereğince, rızai sözleşmedir.
– Borç doğurucu sözleşmedir. Sözleşmenin geçerli olabilmesi için tarafların birbirlerine bir şey vermeleri, yapmaları ya da yapmamaları değil, öncelikle birbirlerine bir şey vermelerini, yapmalarını ya da yapmamalarını taahhüt etmeleri gerekmektedir.
– Borç doğuran bir sözleşmedir. Tarafların birbirlerine karşı yüklendikleri borç yükümlülükleri bulunmaktadır. Satıcı, satmış olduğu malı alıcıya mülkiyetini geçirme borcu altında; alıcı ise buna karşılık, belirlenmiş olan bedeli ödeme borcu altındadır. Her iki şekilde de verme borcu teşkil etmektedir.
– Şekil şartı, bazı hallerde sözleşmenin kuruluşu için bir geçerlilik sebebi iken bazı hallerde sadece ispat vesilesidir.
– Sözleşmede tarafların, karşılıklı olarak borç doğurmaları yani satış sözleşmesinin karşılıklı bir sözleşme olmasıdır. Karşılıklı sözleşme olması tarafların borçlarını, birinin borcunun diğerinin alacağını teşkil etmesi veya tam tersidir.
– Sözleşmelerde tam iki tarafa borç yüklendiği belirtilmediği, sözleşmenin iki tarafı da hem borçlu hem alacaklıdır. Satıcı olan kişi malı karşı tarafa geçirme borcu içerisindeyken, satıcı aynı zamanda alacaklıdır. Aynı şekilde alıcıda hem borçlu hem alacaklıdır. Paranın karşıya ödenmesi konusunda borçludur. Malın kendisine teslim edilmesi konusunda da alacaklıdır. Yani sözleşmenin karşılıklı olmasından mütevellit, taraflar hem borçlu hem de alacaklıdır.
– Satış sözleşmesi temlik borcu (geçirim borcu) doğuran sözleşmedir. Sözleşmede malın mülkiyetini geçirme konusunda tarafların karşılıklı olarak malın mülkiyetini devredeceğine ilişkin borç yüklenmiş olmalarıdır.
– Ani edimli bir sözleşmedir. Satış sözleşmesinde satılanın teslimi tek bir seferde ifa edildiğinden satış sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir.
– Sebebe bağlı (illi) bir sözleşmedir. Hukukumuzda esas olan işlemlerin sebebe bağlı olduğudur. Bundan ötürü satış sözleşmesi de sebebe bağlı bir sözleşmedir. Taşınmaz satışının sebebe bağlı olduğu TMK’da açıkça düzenlenmiştir. Taşınırların da sebebe bağlı olduğu öğretide kabul edilmektedir.
2-Sözleşmenin Unsurları:
Satım sözleşmesinin satılan mal, bedel ve anlaşma olarak üç zorunlu unsuru bulunmaktadır. Bu unsurlardan birinin dahi olmaması başka bir sözleşme oluşturabilse de satış sözleşmesinin oluşmasını engellemektedir.
1- Satılan Mal
Satılan mal kavramı taşınır ve taşınmaz mal niteliğindeki nesnel varlığa sahip ve mülkiyetin konusunu oluşturabilen eşyalar için kullanılmaktadır. Fakat nesnel bir varlığı olmasa da egemenlik altına alınabilen ve mülkiyetin konusunu oluşturabilen gaz, elektrik, havagazı gibi doğal güçler de satış sözleşmesinin konusunu oluşturabilmektedir. Ayrıca alacaklar ve parasal değeri bulunan haklar da satış sözleşmesine konu olabilmektedir.
• Maddi Mal: Cismani bir varlığı bulunmaktadır.
• Maddi Olmayan Mal: Cismani bir varlığı söz konusu değildir. Örneğin; elektrik, doğalgaz, hava gazı vs.
a) Müstakbel Malın Satışı:
– Henüz mevcut olmayan (müstakbel) mal da satışa konu edilebilmektedir. Örneğin: İleriki bir zamanda, gelecekte toplanacak veya üretilecek bir tarım ürünü / sanayi ürünü satış sözleşmesine konu olabilmektedir. Malın müstakbel bir mal olması mümkündür.
– Aynı kural hakların satışında da; yani maddi olmayanların satışında da geçerlidir. Örneğin: Henüz varolmayan ancak ileride kurulacak bir anonim şirketin satılması söz konusu olabilir. Henüz mevcut olmayan bir yapıdan bir proje dairesi satın alabilirsiniz.
– Önemli olan; ifa zamanına kadar mevcut olmasıdır.
b) Umut Satışı:
– Müstakbel bir malın satımı ile ileride meydana gelmesi umut edilen bir malın (umut satımı) satımı ayrıdır. Bu tamamen hukuki anlamda geciktirici şarta bağlı bir satımdır fakat müstakbel bir malın satımı normal bir satış sözleşmesidir.
– Şart; gerçekleşmesi şüpheli olan ve muhtemel bir olgudur. Bu olgu meydana geldiğinde hüküm doğuracaktır. Örneğin: Bir büyükbaş hayvanın yavrulaması koşulu ile alıcının yavrusunu satın alması
– Umut satışı, henüz elinizde olmayan müstakbel malın satışından farklıdır; çünkü satış sözleşmesi henüz elinizde olmayan bir malın temin edilmesine bağlanmamıştır. Örneğin: Bayiinin elinde olmayan bir arabanın, sipariş verilerek ödeme yapılması durumu müstakil bir malın satışıdır.
– Umut satışında geciktirici bir şart bulunmakla birlikte satış, bu şarta bağlıdır.
– Eğer ifa edemezse ve ifa edilmesi imkansızlaşmışsa burada sonraki imkansızlık ve borca aykırılık söz konusu olacaktır. Temerrüt ile sonraki imkansızlık aynı anda söz konusu olamaz. İmkansızlık zaten imkansız olan bir şeydir, ortadan kalkmıştır. Sonraki imkansızlıktan doğan hüküm açısından; her iki taraf verdiğini almaktadır.
1- Fiyat/Semen
Satış bedeli kararlaştırılmamışsa, ortada bir satış sözleşmesi yoktur. Çünkü sözleşmenin kurucu unsuru olarak tarafların birbirlerine karşı asli edim satılan şey ve ona karşı bir miktar paranın ödenecek olmasıdır. Ancak sözleşmede satış bedelinin belirlenebilir olmasıyla birlikte sözleşmenin kurulmasından bahsedilebilmektedir. Eğer bu durum hiç tespit edilemiyorsa yani malın satış bedeli yoksa, sözleşmenin varlığından bahsetmek mümkün olmayacaktır. Mala karşılık para yerine başka bir şeyin kararlaştırılması halinde de satış sözleşmesi vasfına haiz olmayacaktır. Satış sözleşmesinin olabilmesi için, satılana karşı belli bir bedelin ödenmesi gerekmektedir.
Satış sözleşmesinde alıcının borcu ücret borcudur. Alıcı ücret yerine bir mal ifa etmeyi borçlanırsa satış sözleşmesi değil trampa sözleşmesi söz konusu olacaktır. Eğer taraflardan biri bir malın zilyetliğini devretmeyi diğer tarafta bir malın zilyetliğinin yanında ücret ödemeyi üstlenirse karma (Satış – Trampa) bir sözleşmeden bahsedilir.
TBK m.207 f.3 uyarınca, “Durum ve koşullara göre belirlenmesi mümkün olan bedel, kararlaştırılmış bedel hükmündedir” hükmü yer almaktadır. İlgili madde hükmüne göre, tarafların satış bedelini kesin bir şekilde belirlemeleri şart değildir. Fakat taşınmaz satışlarında fiyatın belirlenebilir olması yeterli değildir. Resmi şeklin içine satış sözleşmesinin tüm unsurlarının yer alması gerekmektedir.
Satış bedeli Türk parası üzerinden kararlaştırılabileceği gibi, yabancı para üzerinden de kararlaştırılabilmektedir. Sözleşmeye yabancı paranın aynen ödenmesi kayıt altına alınmışsa satış bedeli kayıt düşülen yabancı paranın birimi ile ödemek zorunludur.
2- Tarafların Anlaşması
Sözleşmenin kurulabilmesi için diğer bir unsur, tarafların iradelerinin uyuşmasıdır.
3-Tarafların Borçları
Sözleşmede satıcı ve alıcı olmak üzere iki taraf bulunmaktadır.
Satıcının Borçları:
– Malın / satılanın zilyetliğini ve mülkiyetini devir borcu
– Üçüncü kişilerin malı zaptedmesine karşı, satıcının engel olması durumu “zapttan sorumluluk” satıcının zapta karşı tefekkül borcu
– Satılan malda malı satan kişinin, ayıpsız olarak teslim etmesi gerekir (Ayıba karşı tefekkül).
Satıcının asli borçlar dışında kalan yan borçları da söz konusudur. Bu yan borçlar ya kanundan, ya sözleşmeden (taraflar sözleşme ile bunu bir yan borç olarak kararlaştırmıştır), ya da dürüstlük kuralından doğmaktadır.
Satıcının Yan Borçları:
1. Satılanı muhafaza borcu: Sözleşmenin kurulmasından, teslim edilinceye kadar satılan şey satıcının hakimiyeti altındadır. Bu süreçte; yani zilyetlik devredilene kadar mal kendi hakimiyet alanında bulunduğu için satıcı malı her şekilde korumak, saklamak ve bazı durumlarda sigorta ettirmek zorundadır. Bu muhafaza borcu zilyetliği ve mülkiyeti devretme borcunun doğal bir sonucu, doğal bir uzantısıdır.
2. Aydınlatma ve bilgi verme borcu: Sözleşmenin taraflarının her ikisi yönünden de geçerli olan bir borçtur. Taraflardan her biri, diğer tarafın sözleşme yapma iradesini etkileyen birtakım önemli olayları (özellikle satılan şeyin nitelikleri, özellikleri, kullanım şekli) hakkında bilgi vermesi gerekmektedir. Bu borç, sözleşme öncesi doğmuş bir yükümlülüktür.
3. Gerekli belgeleri sağlama borcu: Bir malın yurtdışından ithal edilmiş olduğu varsayımnda bulunularak, buna ilişkin yurda giriş belgesi, uygunluğu vs. birtakım bürokratik işlem benzeri belgeleri satıcı, alıcıya vermekle yükümlüdür.
4. Devir giderlerini ödeme borcu: Devir giderleri alıcıya aittir ve fakat taraflar sözleşme ile aksini kararlaştırabilirler veya aksine bir teamül söz konusu olabilmektedir. Bu şekilde bir aksine anlaşma da yan borç niteliğindedir.
TBK m.211 uyarınca, “(1) Aksine sözleşme veya âdet yoksa, ölçme ve tartma gibi devir giderleri satıcıya, satılanı devralmak üzere yapılan giderler ve satılanın ifa yerinden başka yere taşınması gerektiğinde, taşıma giderleri alıcıya aittir. (2) Gidersiz devir kararlaştırılmışsa, satıcı taşıma giderlerini üstlenmiş sayılır. (3) Liman ve gümrük giderleri olmaksızın devir kararlaştırılmışsa satıcı, dış satım, transit ve dış alım vergilerini üstlenmiş sayılır; ancak satılanın alıcı tarafından devralındığı sırada ödenmiş olan tüketim vergilerini üstlenmiş sayılmaz” hükmü devir ve taşıma giderlerini düzenlemektedir.
5. Gönderme giderleri: Parça satışlarında sözleşmenin kurulduğu sırada parçanın bulunduğu yerdir; çeşit satışlarında satıcının bulunduğu yerdir. Satılan şeyin ifa yerinden başka bir yere taşınması gerekiyorsa taşıma giderleri TBK m.211/f.1 uyarınca alıcıya aittir. Ancak aksine bir adet veya taraflarca aksine bir durum sözleşmede kararlaştırılmış ise gönderi giderleri satıcıya ait olacaktır.
Alıcının Borçları:
Bedeli ödeme borcu ve kendisine teslim edilen malın, zilyetliğini ve mülkiyetini teslim alma borcu yer almaktadır.
Genel olarak satıcının ve alıcının borçlarına değinecek olursak,
· Satıcı, sattığı malın mülkiyetini devretme amacıyla, malın zilyetliğini alıcıya devretmelidir.
· Zilyetlik birinci elden teslimle, zaten alıcının elinde olan taşınırı geri istememekle, malı elinde bulunduran üçüncü kişiye malın zilyetliğinin devredilmesi gerektiğini salık vermekle devredilebilmektedir.
· İfanın gerçekleşmiş sayılması için vasıtasız zilyetliğin sağlanmış olması gerekmektedir. Eğer taraflar bu hususta anlaşmaya varmışsa, vasıtasız zilyetlik sağlanmadan da, zilyetlik devredildiğinde borç ifa edilmiş sayılabilmektedir. İfanın nerede yapılacağı, öncelikle tarafların iradelerine göre belirlenmektedir (TBK m.89). Bu iradeler açık olabileceği gibi örtülü de olabilmektedir. Eğer sözleşmede böyle bir hüküm yoksa, parça borçları için ifa yeri sözleşme kurulduğu anda malın bulunduğu yer, diğer borçlar için sözleşmenin kurulumu anındaki borçlunun yerleşim yeridir.
· Mesafe satımlarında borçlar gönderme ve götürme borçları olarak ikiye ayrılmaktadır. Eğer taraflar bu konuda anlaşmışsa satıcı malı alıcıya götürme borcunu da üstlenebilir. Bu durumda alıcının ifa yeri olarak kararlaştırdığı yer, eğer bir yer belirtmemişse onun sözleşmenin kurulumu sırasındaki yerleşim yeri ifa yeridir. Buna götürme borcu denilmektedir. Eğer taraflar, tarafsız bir taşıyıcıya malı teslim edince borçlunun borcunun sona ereceğini kararlaştırmışsa bu bir gönderme borcudur.
· Aksine sözleşme hükmü veya yerleşik adet yoksa, ölçme ve tartma gibi devire ilişkin giderler satıcıya aittir. Buna karşılık satım giderleri veya ifa yerinden başka yere nakliye veya bu nakliyeler için gerekli özel masraflar alıcıya aittir.
· Eğer gidersiz satışa karar verilmişse, taşıma giderleri de satıcıya ait olmaktadır. Bu franko satış olarak da bilinmektedir.
· Liman ve gümrük giderleri aslen alıcıya ait borçlardır. Sözleşmede aksine hüküm koyulabilmektedir. Böyle bir hüküm koyulmuşsa dahi, özellikle satıcıya geçirildiği belirtilmemişse tüketim vergileri yine satıcıya ait olacaktır.
· Yan borçlar kanundan, sözleşmeden, adetten veya dürüstlük kuralından doğabilmektedir.
Satıcı zilyetliğin devrinde temerrüde düşerse, genel hükümlerdeki borçlunun temerrüdüne ilişkin hükümler uygulanmaktadır. Temerrüt, ancak muaccel borçlar için söz konusudur. Eğer bir vade kararlaştırılmamışsa, borç kurulduğu anda muaccel olmaktadır. Borç muaccel olduğu halde ödenmemişse, hak sahibinin ihtarıyla borçlu temerrüde düşmüş olmaktadır. Eğer bir vade belirlenmişse ihtara gerek olmadan borçlu vade dolunca temerrüde düşecektir.
Bu durumda hak sahibinin üç seçeneği bulunmaktadır:
1. Borcun ifasını ve bunun yanında gecikme tazminatını isteyebilmektedir.
2. Borcun ifasından vazgeçip müspet zararını isteyebilmektedir.
3. Sözleşmeden dönüp menfi zararını isteyebilmektedir.
Ticari satışlarda karine olarak zilyetliğin devri için belirli bir vade koyulmuşsa ve satıcı temerrüde düşmüşse, alıcının devirden vazgeçip müspet zararının tazminini istediği kabul edilmektedir. Eğer alıcı bunu yerine aynen ifayı istiyorsa, vade dolduğunda bunu derhal satıcıya bildirmek zorundadır.
Alıcının talep edebileceği zarar yoksun kalınan kar da olabilir, başka yerden malı temin etmesi gerektiğinden dolayı maliyetin artışından dolayı uğradığı zarar da olabilmektedir. Aynı zamanda malı zamanında teslim alamamasından dolayı mahkum olduğu cezai şartları da talep edebilmektedi.
Maliyetin artmasından dolayı uğranılan zarar hesap edilirken, sözleşmeye göre satış bedeli ile ikame mala ödenen bedel arasındaki fark dürüstlük kuralına uygun olarak belirlenmektedir. İkame bir mal alınmamış olsa bile, malın piyasa rayici veya borsada belli bedeli varsa, aradaki fark yine talep edilebilmektedir.
Kısmi ifayı kabul etmek zorunlu değildir. Ancak kabul edilmişse ve borç kısmen ifa edilmişse, satıcı borcun kalan kısmı için temerrüde düşmüşse, alıcı kalan kısım için temerrüt hükümlerine başvurabilmektedir. Eğer kalan kısım için sözleşmeden dönme tercih edilirse iki farklı sözleşme varmış gibi, kaldığı için dönülen kısımdan dolayı uğranılan menfi zarar talep edilebilmektedir.
Art arda teslimli satışlar için sürekli bir borç ilişkisi kurulduğu için, sözleşmeden dönme geriye doğru değil ileriye doğru etkili olmaktadır. Ancak borcun tamamı ifa edilmeden ifa edilmiş kısım önem taşımıyorsa sözleşmenin tamamından dönülebilir.
Temerrüt hükümleri geciken kısım için uygulanmaktadır. Ancak daha sonraki kısımların da gelmeyeceği anlaşılıyorsa, ileriye yönelik olarak da temerrüt hükümleri uygulanabilmektedir.
Hasar ve Yararın Geçmesi
Yeniden temini mümkün olması hasebiyle nevi borçlarında hasar olmamaktadır. Sözleşmenin kurulduğu sırada mal telef olmuşsa, sözleşmenin ifası imkansız olduğu için sözleşme batıldır. Bir tarafın kusuruyla oluşan bir imkansızlık varsa tazminat yükümü doğar. Edime ilişkin hasara alacaklı katlanmakta iken, karşı edime ilişkin hasara da borçlu katlanmaktadır. Bu hasarlar, taşınırlarda zilyetliğin devrine kadar, taşınmazlarda tapu sicilinde tescile kadar edim borçlusuna aittir.
Satış sözleşmesinde yarar ve hasara ilişkin düzenleme TBK m.208’de düzenlenmiştir. Borçlar kanunundaki 207 ve 208. maddeler satış sözleşmesine ilişkin genel hüküm niteliğindedir.
TBK m.207 uyarınca, “Satış sözleşmesi, satıcının, satılanın zilyetlik ve mülkiyetini alıcıya devretme, alıcının ise buna karşılık bir bedel ödeme borcunu üstlendiği sözleşmedir.
Sözleşme ile aksi kararlaştırılmadıkça veya aksine bir âdet bulunmadıkça, satıcı ve alıcı borçlarını aynı anda ifa etmekle yükümlüdürler.
Durum ve koşullara göre belirlenmesi mümkün olan bedel, kararlaştırılmış bedel hükmündedir” hükmü yer almaktadır.
TBK m.208 uyarınca, “Kanundan, durumun gereğinden veya sözleşmede öngörülen özel koşullardan doğan ayrık hâller dışında, satılanın yarar ve hasarı; taşınır satışlarında zilyetliğin devri, taşınmaz satışlarında ise tescil anına kadar satıcıya aittir.
Taşınır satışlarında, alıcının satılanın zilyetliğini devralmada temerrüde düşmesi durumunda zilyetliğin devri gerçekleşmişçesine satılanın yarar ve hasarı alıcıya geçer.
Satıcı alıcının isteği üzerine satılanı ifa yerinden başka bir yere gönderirse, yarar ve hasar, satılanın taşıyıcıya teslim edildiği anda alıcıya geçer” hükmü yarar ve hasarı düzenlemektedir.
Yarar kavramında sözleşmenin kurulması ve borcun ifası arasındaki zaman diliminde borcun konusu olan şey dışında bir takım iyileşmeler olabilmektedir. Örneğin, hayvan satışı yapılacaksa bu hayvanın yavrulaması ya da süt vermesi gibi. Maddi şeyler dışında paranın faiz vermesi, ağacın meyve vermesi gibi. Yararın varlığı halinde, kendiliğinden ya da birtakım çabayla elde edilen fazlalık söz konusu olacaktır.
Hasar durumunda sözleşmenin kurulması ve borcun ifası arasındaki zaman diliminde teslim edilecek satılan şeyin kusursuz bir biçimde, malın telef olması, malın hasara uğramış olması halidir. Malın hasar ve yarar durumu, satıcı ve alıcının karşı karşıya kalabileceği bir durumdur.
Taşınırın satışında, zilyetliğin devrine kadar, taşınmaz satışı söz konusu ise o zamanda tescil anına kadar yarar ve hasar satıcıya aittir. Yarar satıcıya aitse, malın teslim edilmesinde, taşınmazsa tescil edilmesine kadardır. Malın ortadan kalkması telef olması durumunda ise, kusursuz ifa imkansızlığının taşınır ve taşınmaz sözleşmesinin, satış sözleşmesindeki karşılığını teşkil etmektedir.
TBK m.136 uyarınca, “Borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa, borç sona erer.
Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde imkânsızlık sebebiyle borçtan kurtulan borçlu, karşı taraftan almış olduğu edimi sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca geri vermekle yükümlü olup, henüz kendisine ifa edilmemiş olan edimi isteme hakkını kaybeder. Kanun veya sözleşmeyle borcun ifasından önce doğan hasarın alacaklıya yükletilmiş olduğu durumlar, bu hükmün dışındadır.
Borçlu ifanın imkânsızlaştığını alacaklıya gecikmeksizin bildirmez ve zararın artmaması için gerekli önlemleri almazsa, bundan doğan zararları gidermekle yükümlüdür” hükmü ifa imkansızlığını düzenlemektedir.
İfa imkansızlığı halinde borç sona ermektedir. Sözleşme konusu olan şey, borçlunun kendisinin kusuru olmaksızın aynı zamanda kullandığı ifa yardımcılarının, malın teslimi, saklanması, korunması, ulaştırılmasında eğer zaten mala zarar verecek bir harekette bulunduysa ya da kusuru ile buna sebebiyet verdiyse, zaten olması gerektiği gibi teslim edememiş demektir. Malı hiç ya da gereği gibi teslim edememiş olması, borçlunun sorumluluğuna sebebiyet vermektedir. Ancak burada borcu sona erdiren şey yarar ve hasarda TBK m.208’de düzenlendiği gibi borçlunun kusuru olmaksızın malın kısmen veya tamamen telef olması halidir. Böyle bir durumda karşımıza çıkacak düzenleme şöyledir: Malın satışında hasar ortaya çıkmışsa, taşınır satışıysa bunun zilyetliğinin devrine kadar, taşınmaz satışı ise tescil anına kadar bu hasar satıcıya ait olacaktır. Hasarın satıcıya ait olması borcun sona ermesidir. Dolayısıyla alıcı artık malın kendisine teslim edilmesini isteyemeyecektir, çünkü mal ortadan kalkmıştır.
TBK m.208’ın uygulanabilmesi için ortada kurulmuş olan bir sözleşme olmalıdır. Taraflar sözleşmeyi kurmuşlardır ve borcun konusu olan şey iki taraf içinde mümkündür. Sözleşme kurulduktan sonra borçlunun kusuru olmaksızın borç imkansızlaşırsa uygulanacak bir hükümdür. Parça ya da cins borcunun olması fark etmez ortada bir sözleşme olması yeterlidir.
TBK 208.maddenin uygulanabilmesi için diğer bir önemli nokta, hasar satış sözleşmesinin kurulması anında, satılan taşınırsa zilyetliğin devri veya taşınmazsa tescil anına kadar satıcıya ait kuralıdır.
Son olarak beklenmedik bir olay neticesinde malın hasara uğraması söz konusuysa TBK m.208 uygulanır. Beklenmedik halden kastedilen mücbir bir sebep olmasıdır. Deprem, savaş, yangın gibi. Bunun dışında üçüncü kişinin fiili, özellikle taşınmaz durumlarında malın kamulaştırılması ve taşınıra el konulması durumudur.
TBK m.208’ın uygulanabilmesi için;
1- Kurulmuş olan bir sözleşme olmalıdır.
– Borcun konusu ifa edilebilir.
– Borcun konusu imkansız değildir.
2- Satış sözleşmesinde
– Taşınır / Zilyetliğin devrine kadar
– Taşınmaz / Tescil anına kadar
3- Beklenmedik olay
– Mücbir sebep
– Üçüncü kişinin kusuru
– Kamulaştırma
TBK m.208’in uygulanmasında 3 istisna bulunmaktadır;
1- Kanundan doğan istisnalar
2- Durumun gereğinden doğan istisnalar
3- Sözleşmelerden kaynaklanan istisnalar
1. Kanundan Doğan İstisnalar
– TBK m.208 f.2 uyarınca, “Taşınır satışlarında, alıcının satılanın zilyetliğini devralmada temerrüde düşmesi durumunda zilyetliğin devri gerçekleşmişçesine satılanın yarar ve hasarı alıcıya geçer” hükmü yer almaktadır.
– TBK m.208 f.3 uyarınca “Satıcı alıcının işteği üzerine satılanı ifa yerinden başka bir yere gönderirse, yarar ve hasar, satılanın taşıyıcıya teslim edildiği anda alıcıya geçer” hükmü yer almaktadır.
2. Durumun Gereğinden Doğan İstisnalar
Dürüstlük kuralının veya hakkaniyet ilkelerinin gerektirdiği seçimlik borçlarda söz konusu hallerdir. Seçimlik borçlar söz konusu olduğu zaman, borç konusu olan şeylerden birinin telef olması ve ardından alıcının telef olan borcunu seçmesi, o malı ifa etme hakkı hakkaniyet gereği mümkün olmayacaktır.
3. Sözleşmeden Kaynaklanan İstisnalar
TBK. m. 208’de yer alan bu hüküm emredici nitelikte bir hüküm olmayıp, sözleşmenin başında taraflar hasarın ve yararın kime ait olacağını kararlaştırabilmektedir.
UYARI
Web sitemizdeki tüm makale ve içeriklerin telif hakkı ÖzEr Avukatlık Bürosu’na aittir. Tüm içerik ve makaleler hak sahipliğinin tescili amacıyla elektronik imzalı ve zaman damgalıdır. Sitemizdeki içeriklerin kopyalanarak veya özetlenerek izinsiz bir şekilde başka web sitelerinde yayınlanması halinde hukuki ve cezai işlem yapılacaktır.
