Taşınmaz satışı sözleşmesini konusunun arazinin, tapu kütüğünde ayrı sayfalara kaydedilen bağımsız ve sürekli hakların ve kat mülkiyeti kütüğünde kayıtlı bağımsız bölümlerin satışı olan satış sözleşmesi şeklinde tanımlamak gerekmektedir.

Taşınmaza konu edilen uygulamalar TMK m.704, 768 ve 998’de düzenlenmektedir.

TBK m.246 uyarınca “Taşınır satışına ilişkin kurallar, kıyas yoluyla taşınmaz satışında da uygulanır” hükmü yer almaktadır.

Taşınmaz satış sözleşmesine, Borçlar Kanununun taşınmaz satışına özgü hükümlerinin öncelikle uygulanması gerekmektedir.

TBK m.237 uyarınca, “Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır.

Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz.

Önalım sözleşmesinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır” hükmü yer almaktadır.

Taşınmaz satışına ilişkin olarak ilk önemli farklılık, “tescil” şeklinde düzenlemedir. TBK m.237’de taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için resmi şekilde düzenlenmesinin zorunlu olmasından bahsetmektedir. Ayrıca taşınmaz alım, geri alım ve önalım işlemlerinin de resmi şekilde olma zorunluluğu bulunmaktadır.

Tapu Kanunu m.26’ya göre, taşınmaz satışı sözleşmesinin geçerlilik şartı olan bu resmi şekil tapu sicil muhafızları veya memurları tarafından yerine getirilecektir.

Borçlar Kanunu, taşınmaz satışı sözleşmesini resmi şekle tabi tutarken, diğer nedenler yanında, kişilerin iyi düşünmeden acele karar vermelerini önlemek, yapılan satışa ispat kolaylığı sağlamak ve tapu sicilindeki kayıtları mümkün olduğu kadar geçerli sözleşmelere dayandırma amacını gütmüştür.

Resmi şeklin kapsamı bakımından kanunun koyduğu resmi şekil zorunluluğunun yerine getirilmiş sayılması için, sözleşmenin gerek objektif gerek sübjektif bakımdan esaslı unsurlarının bu şekle uygun olarak tespit edilmiş olması gerekmektedir. Açıklanan iradeler, sözleşmenin konusunu, satış bedelini ve mübadele yükümlülüğünü belirgin şekilde yansıtmalıdır.

Kanaatimize göre, bir kişi sahip olmadığı taşınmazı konu edinen satış sözleşmesi yapabilmelidir. Çünkü taşınmaz satış sözleşmesi, borç doğurucu bir sözleşmedir ve bir kişi, sözleşmenin kurulması zamanında sahip olmadığı bir taşınmazı geçerli olarak bir satış sözleşmesi konusu yapabilmelidir.

Sözleşme konusu taşınmaz, resmi senette tayin edilmiş veya tereddüde yer kalmayacak şekilde tayini mümkün kılacak hususlar belirtilmiş olmalıdır.

Resmi senette satış bedeli tam olarak gösterilmelidir. Taşınmaz satışında satış bedelinin tayin edilebilir olması yeterli değildir. Hiç olmazsa satış bedelini tayine yarayan objektif unsurların (taşınmazın yüzölçümünün ve m2 fiyatının) resmi senette gösterilmesi gerekmektedir.

Taşınmaz satışı sözleşmesinin temsilci aracılığı ile yapılması durumunda temsil yetkisi verme muamelesinin şekli

Gerek doğrudan temsilde gerekse dolaylı temsilde temsil yetkisi verme muamelesinin geçerliliği hiçbir şekle bağlı değildir. Temsil yetkisi zımni bir irade beyanıyla da verilebilmektedir. Fakat temsilcinin bir taşınmaz satışı sözleşmesi yapmak durumunda olduğu temsil yetkisi verme muamelesinin geçerliliğinin bir şekle bağlı olması gerek gerekmediği hususu tartışmalıdır. Katıldığımız görüşe göre, temsil yetkisinin geçerliliğini şekle tabi tutan bir hükme ne TBK ne de TMK’ da rastlamak kabil değildir. Bu nedenle genel kural gereğince, temsil yetkisinin şekilsiz dahi geçerli olduğunu kabul etmek gerekmektedir.

Şekle bağlı bir hukuki muamelenin (taşınmaz satışı sözleşmesinin) yapılması için verilen bir vekaletin kural olarak aynı şekle bürünmesi kural olarak zorunlu sayılmamalıdır.  (Tapu Sicil Tüzüğüne göre istem vekaleten ileri sürülüyorsa noterde düzenlenmiş bir vekaletname istenmektedir. Temsil yetkisi verme herhangi bir şekle tabi olmasa bile mevzuattaki çeşitli hükümler noter tarafından düzenlenmiş bir vekaletnameyi gerekli kılmaktadır. TBK m. 504/f. 3 Vekil, özel olarak yetkili kılınmadıkça dava açamaz, sulh olamaz, hakeme başvuramaz, iflas, iflasın ertelenmesi ve konkordato talep edemez, kambiyo taahhüdünde bulunamaz, bağışlama yapamaz, kefil olamaz, taşınmazı devredemez ve bir hak ile sınırlandıramaz. Özel bir yetki verilmiş olması aranmaktadır.)

Resmi şekil zorunluluğu karşısında muvazaalı taşınmaz satışı sözleşmesi

Mutlak muvazaa durumunda taraflar gerçekte taşınmaz satışı sözleşmesi yapmak istemedikleri için, görünürde yaptıkları taşınmaz satışı sözleşmesi muvazaa nedeniyle geçersiz olacaktır. Sözleşmenin niteliğinde muvazaa söz konusu ise kabul edilen hakim görüşe göre görünürdeki muamele taraflarca istenmediği ve dolayısıyla muvazaalı olduğu için, gizli muamele de gerekli geçerlilik biçiminde yapılmadığı için muteber olmaz. Bu ihtimal taşınmaz satışı görünüşü altında taşınmaz bağışlama sözleşmesi yapıldığında ya da taşınmaz bağışlama sözleşmesi görünümü altında taşınmaz satış sözleşmesi yapıldığında söz konusu olabilmektedir. Böylece kabul edilen bu görüşe göre görünürdeki muameleler muvazaa nedeni ile, gizli sözleşmeler gerekli geçerlilik şeklinde yapılmadıkları için geçersiz olacaktır. Bazen de resmi şekilde satış bedeli, kararlaştırılan hakiki bedelden daha düşük veya daha yüksek gösterilebilir. Bu durumu ifade etmek için satış satış bedelinde muvazaa deyimi kullanılmaktadır. Her iki durumda da görünürdeki satış sözleşmesi muvazaa nedeniyle ve gizli satış sözleşmesi de gerçek bedel ile resmi şekilde yer almadığı için şekle aykırılık nedeniyle hükümsüz sayılmak gerekir. Ancak Yargıtay’ın yerleşmiş içtihadına göre önalım hakkı sahibine karşı satış bedelinde muvazaa iddiası ileri sürülememektedir.

Resmi Şekle Uyulmamasının Sonuçları

Hukukumuzda baskın görüşe ve Yargıtay’ın yerleşmiş içtihadına göre taşınmaz satışı sözleşmesinde resmi şekle uyulmamasının müeyyidesi kesin hükümsüzlüktür. (Sözleşmenin geçersizliği tescilin yolsuz olmasına sebep olmaktadır.) Fakat İsviçre’de savunulan baskın görüşe göre buradaki hükümsüzlük, taraflar arasında hükümsüzlük niteliğindedir. Taraflardan biri tarafından ileri sürülmedikçe üçüncü kişilerce buna dayanılamaz, hakim tarafından re’sen nazara alınamaz. (TAHVİL Kesin hükümsüz bir sözleşmenin geçerli hale getirilip getirilemeyeceği problematiği ile ilgilenir. Tahvilin şartları:

-Dönüştürülen işlem geçersiz işlemden daha ağır bir yükümlülük içermemelidir.

-Tarafların farazi iradeleri bu yönde olmalıdır.

-Dönüştürülecek sözleşmenin bütün unsurları geçersiz sözleşmede gerçekleşmiş olmalıdır. Noterde yapılmış satış sözleşmesi taşınmaz satış vaadi haline getirilmektedir.)

Her iki görüş açısından da şekil noksanı dolayısıyla taşınmaz satışının batıl olduğunu ileri sürmenin hakkın kötüye kullanılması olarak nitelendirildiği durumlarda; şekle aykırılık iddiası, hakim tarafından dinlenmeyebilir. Halin icapları göz önünde tutularak şekil noksanını ileri sürmenin bir hakkın kötüye kullanılması teşkil edip etmediğinin araştırılması gerekmektedir. Örneğin, eğer sözleşme tarafların isteği ile ifa edilip tescil yapılmış fakat sonradan şekil noksanı ileri sürülmüşse hakkın kötüye kullanılması söz konusu olmaktadır. Aynı şekilde sözleşmenin kurulması anında bilerek şekil noksanının risklerini üzerine alan veya noksanı hile ile kendisi yaratan taraf da sonradan bunu ileri sürerse hakkını kötüye kullanmış olmaktadır. Tapuya kayıtlı taşınmazların gerekli şekle uyulmaksızın (haricen) satışına sonuç bağlandığı başka durumlar bulunmaktadır:

• Alıcı geçersiz satış sözleşmesine rağmen satış bedelini ödemişse; onun bu yüzden yapacağı satış bedelinin iadesi talebi, akdi zamanaşımına tabidir. Çünkü Yargıtaya göre haricen satış, satıcının, yetkili memur huzurunda ferağın icrasını aksi halde almış olduğu bedelin iadesini taahhüt etmiş ve alıcının da aralarında kararlaştırılan bedeli bu şartla satıcıya vermiş olduğuna delalet eder. (Yargıtay, taraflardan birinin istihkak davası açabilirken diğer tarafın sebepsiz zenginleşme ile semeni istemesini hakkaniyete aykırı görmüştür.)

• Alıcı satış bedelinin iadesine kadar taşınmazı işgal etmekte devam edebilir ve bu işgali dolayısıyla kendisinden ürünlerin tazmini ve ecri misil talep edilememektedir. (Alıkoyma hakkı)

• Haricen bir arsa satın alan ve bu arsa üzerinde bir bina inşa eden kimseye arsa sahibi hiç olmazsa zımnen rıza gösterdiği cihetle levazım sahibinin iyiniyetli olduğu kabul edilir. Eğer binanın kıymeti açıkça arsanın kıymetinden fazla ise haricen satın alan arsanın mülkiyetinin kendisine geçirilmesini talep edebilmektedir.

TMK m.724 uyarınca, “Yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa, iyiniyetli taraf uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isteyebilir” hükmü arazinin mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini düzenlemektedir.

• Noter tarafından düzenlenen taşınmaz satışı sözleşmesini bazen tahvil suretiyle taşınmaz satış vaadi olarak geçerli saymak kabil olabilmektedir. Çünkü daha kapsamlı muamele yapan, daha az kapsamlı muamele için de irade beyanında bulunmuş sayılmalıdır.

Taşınmaz Satışında Yarar ve Hasarın Geçişi

TBK m.208 uyarınca, “Kanundan, durumun gereğinden veya sözleşmede öngörülen özel koşullardan doğan ayrık hâller dışında, satılanın yarar ve hasarı; taşınır satışlarında zilyetliğin devri, taşınmaz satışlarında ise tescil anına kadar satıcıya aittir” hükmü yer almaktadır.

Taşınmaz satışında yarar ve hasarın geçişi konusunda satış sözleşmesine ilişkin genel hüküm niteliğindeki TBK m. 208 hükmü uygulanacaktır.

TBK m.245 uyarınca, “Satılanın tescilden sonraki bir zamanda alıcı tarafından teslim alınması için sözleşmeyle bir süre belirlenmişse, onun yarar ve hasarı, alıcıya teslimle geçer. Bu hüküm, alıcının satılanı teslim almada temerrüde düşmesi durumunda da uygulanır.

Bu sözleşmenin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır” hükmü yarar ve hasarı düzenlemektedir.

Tescille malik olan alıcının taşınmazın teslimi için kararlaştırılan sürenin sonuna kadar yararı ve hasarı üstlenmesi kural olarak söz konusu değildir. Bu düzenlemenin yarar ve hasarın malike ait olduğu yolundaki temel ilkenin önemli bir istisnasını oluşturduğu açıktır.

Taşınmaz Satışında Satıcının Mülkiyeti Geçirme Borcunu Yerine Getirmesi

Taşınmaz satışında satıcının mülkiyeti geçirme borcunu tapu siciline tescil ile gerçekleştiği, Medeni Kanunun 705 ve devamı maddelerinde de belirtilmiştir. Aynı şekilde TMK m.743’de özel bir düzenlemeye yer verilmiştir.

Bir taşınmaz koşula bağlı satışı söz konusuysa, bu koşul gerçekleşmediği için tapu sicilinde tescil işlemi yapılmayacağı aynı şekilde taşınmaz satışında mülkiyeti saklı tutma durumu söz konusu olduğunda da tescilin yapılamayacağı TBK m.243’de belirtilmiştir.

TBK m.243 uyarınca, “Bir taşınmazın koşula bağlı satışında, koşul gerçekleşmedikçe tapu siciline tescil yapılamaz.

Taşınmaz satışında mülkiyeti saklı tutma koşulu da tescil edilemez” hükmü taşınmaz satışında koşullu satış ve mülkiyetin saklı tutulmasını düzenlemektedir.

TBK m.244 uyarınca, “Aksine sözleşme olmadıkça, satılan taşınmaz, satış sözleşmesinde yazılı yüzölçümü tutarını kapsamıyorsa satıcı, eksiği için alıcıya tazminat ödemekle yükümlüdür.

Satılan taşınmaz, resmî bir ölçüme dayanılarak tapu siciline yazılmış olan yüzölçümü tutarını içermiyorsa satıcı, özellikle üstlenmiş olmadıkça tazminat ile yükümlü değildir.

Bir yapının ayıplı olmasından doğan davalar, mülkiyetin geçmesinden başlayarak beş yılın ve satıcının ağır kusuru varsa yirmi yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar” hükmü yer almaktadır.

Taşınır satışındaki hükümler kıyasen taşınmazlara da uygulanmaktadır. Bu bakımdan sorumluluk hükümleri (ayıp, zapt) ayrıca özel olarak düzenlenmiştir. Aksine sözleşme olmadıkça satılan taşınmaz, satış sözleşmesindeki yazılı ölçü tutarını kapsamıyorsa satıcı eksikliği için alıcıya tazminat ödemekle yükümlüdür. Bunu da özellikle taşınmaz satışında, satıcının ayıptan sorumluluğu içerisinde TBK m.244 taşınmazın ölçümündeki eksiliklerden bahsetmektedir.

Taşınmaz Satış Vaadi

Niteliği itibariyle aslında bir önsözleşme olup, TBK m.29’daki önsözleşmeye ilişkin genel kural taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde de uygulanmaktadır. Taşınmaz satış vaadinin tanımı doğrudan yapılmamıştır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, bir taşınmazın satılmasının taahhüt edilmesi için kurulmuş olan bir önsözleşmedır. Yani taraflar yapmış oldukları bu taşınmaz vaadi ile, sözleşmenin ileride bir taşınmaz satışına ilişkin sözleşmenin yapılmasının vadedildiği bir önsözleşme olarak karşımıza çıkacaktır.

TBK m.29 uyarınca, “Bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmeler geçerlidir. Kanunlarda öngörülen istisnalar dışında, önsözleşmenin geçerliliği, ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlıdır” hükmü yer almaktadır. İlgili madde uyarınca şekil bakımından, önsözleşmenin de tıpkı geçerli olacak olan sözleşme hangisiyse (burada taşınmaz satışı) yani taşınmaz satışını vadeden bu sözleşmenin, aynı taşınmaz satışında olduğu gibi yapılması gerektiğinin altını çizmektedir. Genel olarak taşınmaz satış vaadini yapabilen bir tapu memurunun, taşınmaz satış vaadini de yapabileceği kabul edilmektedir. Bununla birlikte uygulamada bu taşınmaz satış vaadi işlemini noterler yapmaktadır.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin yerine getirilmemesi durumunda çeşitli görüşler ileri sürülmektedir. Bu sözleşmeye aykırılık sebebiyle mahkeme önüne gidildiğinde, sözleşme yapan taraf sözleşmeyle yapması gereken yükümlülükten kaçındığı takdirde, mahkemede hakimin vereceği hükmün, taşınmaz satış vaadini kurma yönünde bir mahkeme kararı teşkil edeceği, mahkemenin açıklamasının, tarafların irade açıklaması yerine geçerek sözleşmenin kurulma borcu haline geldiği bir durum ortaya çıkacaktır. Bununla birlikte taraf tekrar satış borcunu yerine getirmediği durum söz konusu olduğunda, yine mahkeme devreye girerek kişinin irade açıklaması yerine geçerek karar verebilmektedir. Alınacak mahkeme kararının, satış sözleşmesini kurabileceği yönündeki görüşler ağırlıktadır. İki ayrı davanın ayrı ayrı açılmasına gerek olmayacağı ve aslında bunun satış vaadi ile satış sözleşmesi arasındaki farkı da ortadan kaldıracağına yönelik görüşler ileri sürülmektedir.

Taşınmaz satış vaadi, geri alım ve satış sözleşmelerinin TBK m.237 f.2 resmi şekilde düzenlenmelidir.

Satış sözleşmesinin şerh verilebilmesi mümkündür; 5 yıl içerisinde taşınmaz satış vaadi yapılmazsa bu şerhten sonra satın alma hakkının tapu memuru tarafından terkini söz konusudur. Yani şerhin hükmü 5 yıl sonra ortadan kalkmaktadır.    

Bir başka satış ilişkisine benzeyen nitelik ve hükümler kurucu yenilik doğuran haklardır.

–         Alım (iştira)

–         Geri Alım (vefa)

–         Ön Alım (şüfa)

Alım hakkı, hak sahibine tek taraflı irade açıklaması ile bir taşınmazın alıcısı olabilme yetkisi veren yenilik doğuran haktır. Böylece alım hakkı, bir taşınmazı malikin satıp satmama iradesinden bağımsız olarak satın alma imkanı vermektedir. Alım (iştira hakkı), taşınmazı elde etmek isteyen fakat özel bir sebeple onu derhal iktisap edemeyecek durumda olan kişi lehine tesis olunabilir. Taşınmaz malikinin bir kişiye alım hakkı tanımak üzere yaptığı sözleşmeye alım sözleşmesi denilmektedir. Bu sözleşme resmi şekle tabidir.

Yargıtaya göre, kanunlarda resmi olarak yapılmaları emredilen ve mercileri belirtilmemiş olan bütün hukuki işlemleri düzenleme yetkisine sahip olan noterlerin alım sözleşmelerini de düzenleyebilmeleri gerekmektedir.

Hakkın taşınırlara ilişkin olduğu durumlarda ise bir şekle uyma zorunluluğu yoktur.

Kanaatimizce, alım hakkının yenilik doğuran hak olarak kabul edilmesi gerektiği yolundaki fikirler kabul edilmelidir. Böylece bu görüşe göre alım hakkı sahibinin hakkını kullandığına dair tek taraflı irade açıklamasının karşı tarafa ulaşması ile hak sahibi ile malik arasında bir satış ilişkisi kurulacaktır.

Taşınmaz satışına ilişkin olarak hükümlerin bir noktada buluştuğu TBK m.237 f.2 “Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz” hükmü yer almaktadır. Dolayısıyla alım sözleşmesinin resmi şekilde yapılmış olması ve noterler tarafından düzenlenmiş olması gerekmektedir.

Alım hakkı sahibinin yenilik doğuran bu hakkının tek taraflı irade beyanı ile kullanmış olmasının dışında, taraflar arasında satış ilişkisinin kurulacağını öngördüğü bir sözleşme ilişkisidir. Aralarında sözleşmeden doğan bu haklar nitelikleri bakımından nisbi haklardır. Nisbi hak olması da, sadece alım sözleşmesinde yükümlülük altına giren kişiye karşı, borcun ifasının talep edilmesi noktasında karşımıza çıkmaktadır.

TBK m.238 uyarınca, “Önalım, geri alım ve alım hakları en çok on yıllık süre için kararlaştırılabilir ve kanunlarda belirlenen süreyle tapu siciline şerh edilebilir” hükmü süre sınırı olarak 10 yıl için üst sınır getirmiştir.

Alım hakkı kural olarak TBK m.239 uyarınca “Aksine anlaşma olmadıkça, sözleşmeden doğan önalım, alım ve geri alım hakları devredilemez, ancak miras yoluyla geçer. Bu hakların devredilebileceği sözleşmeyle kararlaştırılmışsa, devir işlemi hakkın kurulması için öngörülen şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz” hükmü ile bu hakların devredilemeyeceği ancak miras yoluyla geçebileceği belirtilmiştir.

Önalım hakkı, taşınmaz malikinin, taşınmazını bir üçüncü kişiye satması halinde önalım hakkı sahibine tek tarflı irade açıklaması ile taşınmazın alıcısı olabilme yetkisini veren yenilik doğuran bir haktır. Böylece önalım hakkı, satılan taşınmazı öncelikle satın alma imkanı vermektedir. Çok defa taşınmazın istenilmeyen birinin eline geçmesini önleme amacı güdülür. Malikin bir kişiye önalım hakkı tanımak için yaptığı sözleşmeye önalım sözleşmesi denilmektedir.

TBK m.237/f.3 önalım sözleşmesinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır. Bunun sebebi önalım anlaşmasının ekseriya kira sözleşmelerine konulan bir kayıt şeklinde tezahür etmesidir.

Önalım hakkının da alım ve geri alım hakkında olduğu gibi yenilik doğurucu bir hak olarak nitelendirilmesi gerekir. Ancak önalım hakkı, kullanılması koşula bağlı bir alım hakkı mahiyetinde olduğu için, taşınmazın bir üçüncü kişiye satılması olan bu şart gerçekleşince kullanılmaktadır (Önalım hakkı, bağışlama, kiralama ilişkisinin kurulması halinde kullanılamamaktadır).

TBK m.240 uyarınca, “Önalım hakkı, taşınmazın satışı ya da ekonomik bakımdan satışa eşdeğer her türlü işlemin yapılması hâllerinde kullanılabilir. Taşınmazın, mirasın paylaşımında mirasçılardan birine özgülenmesi, cebrî artırma yoluyla satışı ve kamu hizmetlerinin yerine getirilmesi ve bunlara benzer amaçlarla edinilmesi hâllerinde önalım hakkı kullanılamaz” hükmüne yer verilmiştir. Bu düzenleme, sadece taşınmaz satışını değil, ekonomik bakımdan taşınmaz satışına eş değer olan işlemleri de önalım olayı olarak kabul etmiştir. Taraflar önalım hakkının kullanılmasını engellemek için satış yerine ekonomik açıdan aynı sonucu doğuracak bir işlem yapma yoluna giderlerse, önalım hakkı yine de kullanılabilecektir.

Bir işlemin satışa eş değer sayılması ve önalım hakkının kullanılmasına izin verilmesi için belirli özellikleri taşınması gerekir:

• Öncelikle iradi bir işlem söz konusu olmalıdır. Cebri arttırma yoluyla satışta bu nitelik bulunmadığı için, önalım hakkının kullanılmasına izin vermemektedir.

• İvazlı bir işlem mevcut olmalıdır. Bağışlama kastına dayanan işlemler önalım hakkının kullanılmasına imkan vermeyecektir.

Taşınmazın bir üçüncü kişiye satışı şeklindeki koşulun (önalım olayının), tahakkuk edip önalım hakkını kullanma imkanı doğduktan sonra, hak sahibi, bu hakkını kullanınca, tıpkı alım hakkında olduğu gibi muhatap ile önalım hakkı sahibi arasında bir satış ilişkisi kurulmaktadır. Önalım sözleşmesinde özel hükümler konulmamışsa önalım hakkının kullanılması ile doğan satış ilişkisi önalım hakkının kullanılmasına yol açan satış ilişkisi ile aynı muhtevada olmaktadır. Önalım hakkının kullanılma süresi sözleşmede belirlenebilir. Önalım hakkı en çok on yıl için tanınabilmektedir.

TBK m.242 uyarınca, “Sözleşmeden doğan önalım hakkını kullanmak isteyen hak sahibi, bu hak şerh edilmiş ve taşınmazın mülkiyeti alıcı adına tescil edilmişse alıcıya; aksi takdirde satıcıya karşı, satışın veya ekonomik bakımdan satışa eşdeğer başka bir işlemin kendisine bildirildiği tarihten başlayarak üç ay ve her hâlde satışın yapılmasından başlayarak iki yıl içinde dava açmak zorundadır” hükmü yer almaktadır.      Bu, bir hak düşümü süresidir. Bu üç aylık süre, önalım hakkı sahibine, satışın noterce bildirildiği tarihten itibaren işlemeye başlamaktadır. Önalım hakkı dava yoluyla kullanılacaktır.

Aksine anlaşma olmadıkça, sözleşmeden doğan önalım hakkının devri mümkün değildir. Ancak miras yolu ile intikali söz konusu olabilecektir. Önalım hakkının devredilebileceği sözleşme ile kararlaştırılmışsa devir işlemi yazılı şekilde yapılmalıdır.

Önalım hakkı şerh verilmişse şerhte belirtilen süre içinde her malike karşı kullanılabilmektedir. Şerh ancak gösterilen süre içerisinde etkisini icra etmektedir. Fakat herhalde şerh tarihinden itibaren on sene geçmekle şerh etkisini kaybetmektedir.

Geri alım hakkı, taşınmazını başkasına temlik etmiş olan kişiye, tek taraflı irade açıklaması ile o taşınmazı geri alabilme yetkisi sağlayan bir yenilik doğurucu haktır. Geri alma bedeli kararlaştırılabilir; kararlaştırılmamışsa, şey, satılırken verilmiş olan bedelle geri alınır. Geri alım hakkı tanımak için yapılan sözleşmeye geri alım sözleşmesi denilmektedir.

Bu sözleşme aynen alım sözleşmesi gibi resmi şekle tabidir. Geri alım hakkının da kurucu yenilik doğurucu bir hak olarak nitelendirilmesi gerekmektedir.

Geri alım hakkının devri olanağı sözleşmeyle kararlaştırılmışsa, devir işlemi hakkın kurulması için öngörülen şekilde yapılmalıdır.

Geri alım hakkı şerh verilmişse şerhte belirtilen süre içinde her malike karşı kullanılabilir. Geri alım hakkının şerhi için, sözleşme aranmaktadır. Şerh ancak gösterilen süre içerisinde etkisini icra eder. Fakat herhalde şerh tarihinden itibaren on sene geçmekle şerh etkisini kaybeder.

Bazı Satış Türleri

1-     Örnek Üzerine Satış (Numune) Sözleşmesi

2-     Beğenme Koşuluyla Satış Sözleşmesi

3-     Kısmi Ödemeli Satışlar

a)     Taksitli satışlar

b)     Ön ödemeli satışlar

4-     Arttırma (Müzayede) Yoluyla Satış Sözleşmesi

1-Örnek Üzerine Satış (Numune) Sözleşmesi

TBK m.247 uyarınca, “Örnek üzerine satış, tarafların sözleşmenin konusu olan malın alıcıya veya üçüncü bir kişiye bırakılan bir örneğe ya da tespit ettikleri bir mala uygun olması üzerinde anlaşmalarıyla yapılan satıştır” hükmüne yer verilmiştir.

Bir örnek üzerine gönderilmiş olan malın bazen doğrudan doğruya kişiye birakılması söz konusu olabileceği gibi bazı durumlarda da tespit edilen bir mala uygunluğu aranmaktadır. Satıcının gösterdiği örnekteki vasıflara uygun olmaması pek tabiki bildiğimiz ayıp hükümlerine ilişkin hükümlerin uygulanmasına sebebiyet verecektir.

TBK m.247’de olduğu gibi, malın en geç sözleşmenin kurulma anında, öncesinde veya sözleşmenin kurulma anında teslim edilmiş olması gerekmektedir. Çünkü sözleşme kurulduktan sonra mal teslim edilmiş olursa, orada verilmiş olan bir örnek üzerinden bir sözleşme kurulmuş olmayacaktır. Orada zaten borcun ifasına olan bir satış sözleşmesi kurulmuş olacaktır.

Örnek üzerine yapılan satışta, malın verilmiş/gösterilmiş olan şeyleri garanti etme durumu söz konusudur. Bu bakımdan mal, verilmiş olan örneğe uygun olmalıdır. Satılan mal, örneğe uygun değilse bu takdirde dikkat edilecek 2 temel noktaya değinilmelidir: Bu örnek uygun değil dolayısıyla ifayı reddederek borcun ifa edilmemesinden doğan hükümlerden faydalanılması söz konusudur. İkinci olarak numuneyle uygunluk sağlamayan borç konusu ifayı kabul eder. Bunu kabul etmekle birlikte, borcun gereği gibi ifa edilmediği veya kötü ifa edildiği, bu bakımdan satıcıya ilişkin ayıp hükümlerine başvurulabilmesi kural olarak söz konusu olacaktır.

Numuneyi alan kişi bunu korumakla da mükelleftir. Bazı durumlarda verilmiş olan örneğin tüketilmesi, bazı hallerde kullanılmış olmakla birlikte iade edilmesi söz konusu olabilmektedir. Böyle durumlarda, satıcıda malın/örneğin kendisine iade edilmesi hakkına sahiptir.

TBK m.248 uyarınca, “Örnek üzerine satışta kendisine örnek verilen taraf, elindeki örneğin kendisine verilmiş örnek olduğunu ispat yükü altında olmayıp, örneğin biçimi değişmiş olsa bile, bu değişiklik gözden geçirmenin zorunlu bir sonucu ise, alıcının iddiası doğru sayılır. Ancak, karşı tarafın her hâlde bunun aksini ispat hakkı vardır.

Örnek, alıcının elindeyken bozulmuş veya yok olmuşsa, kusuru olmasa bile, satılanın örneğe uygun olmadığını ispat yükü alıcıya düşer” hükmü yer almaktadır.

Örnek üzerine satış sözleşmesinde ispat durumu TBK m.248’de bahsedilmiştir. Satıcı örnek olarak verdiği ürünle, sattığı ürünün aynı ürün olduğunu garanti etmek zorundadır. Bu durumda ispat yükümlülüğü alıcıya ait değildir. İlk bakışta fark ediliyorsa o şekilde kabul edilmiş demektir.

Tarafların her ikisinde de örnek bulunuyorsa, alıcının elindeki numuneye bakmak esastır. Genel olarak satışa ilişkin kurallar, örnek olarak satışa ilişkin kurallarda da uygulanmaktadır. Sadece temel ayırıcı özellik, satım konusu olan malın bir örneğinin alıcıya veya üçüncü kişiye ya da teslim edilen bir mala örnek olduğunu gösteren ona uygun olduğunu gösteren bir numunenin olmasıdır.

2-Beğenme Koşuluyla Satış Sözleşmesi

Alıcı ve satıcı tarafların oluşturduğu bir satış sözleşmesi olmak zorundadır. Alıcı, satılanı deneyerek veya gözden geçirerek “beğenmesi koşuluyla” almasıdır. İradi şart söz konusudur, alıcı malı beğenmelidir. Buradaki iradi şart, geciktirici şarttır.

TBK m.250 uyarınca, “Beğenme koşuluyla satışta alıcı, satılanı kabul etmekte veya hiçbir sebep göstermeksizin geri vermekte serbesttir” hükmü yer almaktadır.

Değiştirme kaydıyla yapılan satış sözleşmesinden farklı bir durum ortaya çıkmaktadır. Değiştirme kaydıyla yapılan satış sözleşmesinde, mal teslim alınır, mal teslim alındıktan sonra malın bir başka çeşidi ile değiştirilmesi kaydı öngörülerek satın alınmaktadır. Burada ise malın beğenilmemesi halinde, sözleşme hüküm ifade etmeyecek ve sorgusuz sualsiz alıcının iade etme şansı olacaktır.

TBK m.251 uyarınca, “Deneme veya gözden geçirme satıcının yanında yapılmak gerekip de alıcı, satılanı sözleşme veya âdete göre gerekli süre içinde kabul edip etmediğini açıklamazsa, satıcı sözleşmeyle bağlılıktan kurtulur. Böyle bir süre belirlenmemişse, satıcı uygun bir süre geçtikten sonra, satılanı kabul edip etmediğini bildirmesi için alıcıya ihtarda bulunabilir; bu ihtara hemen cevap verilmezse satıcı, sözleşmeyle bağlılıktan kurtulur” hükmü satıcının yanında deneme veya gözden geçirmeye ilişkin bir düzenlemedir. İlgili madde bağlamında deneme ve gözden geçirme satıcının yanında yapılıyorsa, alıcı da satılanın sözleşme ve adete göre gerekli süre içerisinde kabul etmediğini açıklamıyorsa, o zaman satıcı da sözleşme ile bağlılıktan kurtulacaktır.

TBK m.252 uyarınca, “Satılan, denenmeksizin veya gözden geçirilmeksizin alıcıya verilmişse, sözleşme veya âdete göre gereken süre içinde veya böyle bir süre yoksa, satıcının ihtarı üzerine alıcı, satılanı beğenmediğini hemen bildirmez veya onu geri vermezse, beğenme koşulu gerçekleşmiş olur.

Alıcının, herhangi bir çekince belirtmeksizin satış bedelinin tamamını veya bir kısmını ödemesiyle ya da satılanı deneme veya gözden geçirme amacını aşacak biçimde kullanmasıyla da beğenme koşulu gerçekleşmiş olur” hükmü alıcının yanında deneme veya gözden geçirmeye ilişkin bir düzenlemedir.

3-Kısmi Ödemeli Satışlar

Kısmi ödemeli satışlar, taksitli ve ön ödemeli satış olmak üzere 2’ye ayrılmaktadır. Taksitli satış sözleşmesinde, mal alıcıya teslim edildikten sonra kısım kısım satıcıya ödeme yapılırken, ön ödemeli satışlarda ödeme tamamlandıktan sonra mal teslim edilmektedir.

a) Taksitli Satışlar

TBK m. 253 uyarınca, “Taksitle satış, satıcının, satılan taşınırı alıcıya satış bedelinin ödenmesinden önce teslim etmeyi, alıcının da satış bedelini kişim kişim ödemeyi üstlendikleri satıştır.

Taksitle satış sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz.

Malın satıcının ticari faaliyeti kapsamında satılması hâlinde, sözleşmede aşağıdaki hususlar belirtilir:

1. Tarafların adı ve yerleşim yeri.

2. Satışın konusu.

3. Satılanın peşin satış bedeli.

4. Taksitle ödeme sebebiyle belirtilecek ilave bedel.

5. Toplam satış bedeli.

6. Alıcının nakden veya aynen üstlendiği diğer bütün edimler.

7. Peşinat ve taksitlerin tutarı ile vadesi ve ikiden az olmamak üzere taksit sayısı.

8. Alıcının yedi gün içinde sözleşme yapılması konusundaki irade açıklamasını geri alma hakkı.

9. Öngörülmüşse, mülkiyetin saklı tutulmasına veya satış bedeli alacağının devrine ilişkin anlaşma kayıtları.

10. Temerrüt veya vadenin ertelenmesi durumunda, yasal faiz oranının yüzde otuz fazlasını geçmemek üzere

ödenecek faiz.

11. Sözleşmenin kurulduğu yer ve tarih” hükmü kısmi ödemeli satışlarda taksitle satışın tanımı, şekli ve içeriği hakkındaki düzenlemelere yer vermiştir.

Sözleşmenin Unsurları

–         Belirli vadelerle kısım kısım ödenmektedir.

–         Satım konusunu taşınır mallar ya da birtakım haklar oluşturmaktadır.

–         Taksitlerin ödenmeden önce satıcı tarafından malın alıcıya teslimi.

–         Taksitli satışların düzenlenmesine ilişkin bir takım emredici kurallar bulunmaktadır. Bu durum sözleşmenin kuruluşuna bağlı bir şart olmakla beraber, emredici koşullara aykırı olmamalıdır. 

Taksitli satış sözleşmesi, TBK m.253 f.2 uyarınca yazılı şekilde yapılmalıdır. Bu geçerlilik şartıdır. Yazılı şeklin nasıl olacağı ilgili hükümde belirtilmediğinden adi yazılı şekilde yapılabilmektedir.

TBK m.253 f.3’de malın satıcının ticari faaliyeti kapsamında satılması hâlinde, sözleşmede bulunması gereken hususlar sıralanmıştır.

TBK m.254 uyarınca, “Ayırt etme gücüne sahip bir küçük veya kısıtlı tarafından yapılmış olan taksitle satış sözleşmesinin geçerliliği, yasal temsilcinin yazılı rızasına bağlıdır. Bu durumda rızanın, en geç sözleşmenin kurulduğu anda verilmiş olması gerekir” hükmü sınırlı ehliyetsiz kişinin taksitli satış sözleşmesinin geçerliliği yasal temsilcinin yazılı rızasına bağlanmıştır.

TBK m.255 uyarınca, sözleşmenin yürürlüğe girmesi, sonuç doğurması ve geri alma açıklaması düzenlenmektedir. Taksitli satış sözleşmesi, alıcı bakımından taraflarca imzalanmış sözleşmenin bir nüshasının eline geçmesinden 7 gün sonra hüküm ve sonuçlarını doğurmaktadır. İlgili madde hükmünde yer alan 7 günlük süre, tüketicinin 7.günden itibaren bu sözleşmenin hüküm ve sonuç doğuracağı, alıcının bu sürede irade açıklamasını geri aldığını, satıcıya bunu yazılı olarak bildirebileceği hükmünü taşımaktadır. Dolayısıyla alıcının satıcıya karşı 7 günlük cayma hakkından da bahsetmek mümkündür.

İlgili madde hükmü bu haktan önce feragat edilemeyeceğini düzenlemiştir. Haktan feragat edilemeyeceği kuralı, taksitli satışlar içinde emredici niteliktedir.

TBK m.256 uyarınca, tarafların hak ve borçları ile sözleşmenin süresi düzenlenmiştir.

1-     Alıcı, peşin bedelinin en az %10’unu  en geç teslim aldığında peşin olarak ödemelidir.

2-     Sözleşmenin kurulmasını izleyen 3 yıl içinde tamamlanması gerekmektedir.

TBK m.259 uyarınca, “Alıcı peşinatı ödemede temerrüde düşerse satıcı, sadece peşinatı isteyebilir veya sözleşmeden dönebilir.

Alıcı taksitleri ödemede temerrüde düşerse satıcı, muaccel olmuş taksitlerin veya geri kalan satış bedelinin tamamının bir defada ödenmesini isteyebilir ya da sözleşmeden dönebilir. Satıcının geri kalan satış bedelinin tamamını isteyebilmesi veya sözleşmeden dönebilmesi, ancak bu hakkı açık biçimde saklı tutmuş olmasına ve alıcının kararlaştırılan satış bedelinin en az onda birini oluşturan ve birbirini izleyen en az iki taksiti veya en az dörtte birini oluşturan bir taksiti ya da en son taksiti ödemede temerrüde düşmüş olmasına bağlıdır. Ancak, satıcının dönme dolayısıyla isteyebileceği miktar, ödenmiş olan taksitler tutarına eşit veya daha fazla ise satıcı sözleşmeden dönemez.

Satıcı, satış bedelinin geri kalan kısmının tamamen ödenmesini isteme veya sözleşmeden dönme haklarını kullanmadan önce, alıcıya en az on beş günlük bir süre tanımak zorundadır” hükmü alıcının temerrüdü halinde satıcının seçimlik halini düzenlemektedir.

Alıcının peşinatı ödemede temerrüde düşmesi halinde, satıcı peşinatı isteyebileceği gibi sözleşmeden de dönebilir veyahut da sözleşmeyi ayakta tutmak isteyebilmektedir.

Alıcının malı teslim alıp, taksitleri ödemede temerrüde düşmesi halinde, satıcı muaccel olmuş taksitleri ve geri kalan satış bedelinin tamamını bir defada ödenmesini isteyebilecektir. Bu durumda satıcı tarafından muacceliyet kaydı sözleşmeye eklenmelidir. Sözleşmede taksitlerin temerrüdü söz konusu olduğunda, muacceliyet kaydının dışında TBK m.259 f.2’de yer alan bu şartların da kural olarak bulunması gerekmektedir:

–         Sözleşmeden dönebilmesi ancak bu hakkı açık biçimde saklı tutmuş olmasına (sözleşmede muacceliyet kaydı bulunmasına) bağlıdır.

–         Taksitli satışlarda yer alan 3 koşuldan birinin uygulanması gerekmektedir.

–         Satıcının dönme dolayısıyla isteyebileceği miktar, ödenmiş olan taksit tutarına eş veya daha fazla ise satıcı sözleşmeden dönememektedir.

TBK m.260 uyarınca, “Satıcı, alıcının taksitleri ödemede temerrüde düşmesi sebebiyle satılanın alıcıya devrinden sonra sözleşmeden dönerse, her iki taraf aldığını geri vermekle yükümlüdür. Satıcı, ayrıca hakkaniyete uygun bir kullanım bedeli ve satılanın olağandışı kullanılması sebebiyle değerinin azalması hâlinde tazminat da isteyebilir. Ancak satıcı, sözleşme zamanında ifa edilmiş olsaydı elde edecek olduğundan fazlasını isteyemez.

Satıcı, alıcının peşinatı ödemede temerrüde düşmesi yüzünden satılanın devrinden önce sözleşmeden dönerse, alıcıdan sadece ödenmeyen peşinat üzerinden, sözleşmeden döndüğü tarihe kadar işleyecek yasal faiz ile sözleşmenin kurulmasından sonra, satılanın uğramış olduğu değer kaybı sebebiyle tazminat isteyebilir. Ceza koşulu kararlaştırılmışsa, peşin satış bedelinin yüzde onunu aşamaz” hükmü satıcının sözleşmeden dönme halini düzenlemektedir.

Satıcının sözleşmeden dönme hakkı bulunmaktadır. Bu konuda TBK m.260 ayrı bir düzenleme getirmiştir. Sözleşmeden dönme geriye etkilidir. Sözleşmeden dönme durumunda her iki tarafta aldığını geri vermekle yükümlüdür. Satıcı almış olduğu taksitli parayı, alıcı da malı geri verecektir. Bu süre içerisinde alıcı bu malı kullandıysa, onun bu kullanım bedeli kendisinden bir çeşit kira hakkı kapsamında bir bedel isteme hakkına sahip olabilecektir.

Taksitli satışlara ilişkin TKHK’ de benzer düzenlemeler yer almaktadır.

b) Ön Ödemeli Taksitli Satışlar

TBK m.264 uyarınca, “Ön ödemeli taksitle satış, alıcının taşınır bir malın satış bedelini önceden kişim kişim ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen ödenmesinden sonra satılanı alıcıya devretmeyi üstlendikleri satıştır.

Ön ödemeli taksitle satış sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz. Sözleşmede aşağıdaki hususlar belirtilir:

1. Tarafların adı ve yerleşim yeri.

2. Satışın konusu.

3. Toplam satış bedeli.

4. Taksitlerin sayısı, tutarı, vadesi ve sözleşmenin süresi.

5. Taksitleri kabule yetkili banka.

6. Alıcıya karşı üstlenilen faiz miktarı.

7. Alıcının yedi gün içinde sözleşme yapılması konusundaki irade açıklamasını geri alma hakkı.

8. Alıcının sözleşmeden cayma hakkı ve bu sebeple ödeyeceği cayma parası.

9. Sözleşmenin kurulduğu yer ve tarih” hükmü ile ön ödemeli taksitle satışın tanımı, şekli ve içeriği düzenlenmiştir.

Unsurları

·        Alıcı malın bedelini kısım kısım ödemektedir.

·        Taşınırın veya hakların devri söz konusudur.

·        Taşınırın bedeli ödendikten sonra, malın teslimi yapılmaktadır.

TBK m.265 uyarınca, “Ödeme süresi bir yıldan daha uzun veya belirsiz olan sözleşmelerde alıcı, ödemeleri sözleşmede belirtilen bir bankada kendi adına açılacak gelir getiren bir tasarruf veya yatırım hesabına yatırmakla yükümlüdür” hükmü tarafların haklarını ve borçlarını düzenlemektedir.

TBK m.266 uyarınca, “Alıcı satış bedelinin tamamını ödedikten sonra, her zaman malın kendisine devredilmesini isteyebilir” hükmü yer almaktadır. Burada önemli olan nokta tipik bir satış sözleşmesi gibi, bir taraf malın bedelinin ödenmesini isteme hakkına sahipken, diğer tarafta malın bedeli ödendikten sonra malın mülkiyeti ve zilyetliğinin kendisine teslim edilmesini isteyecek olmasıdır. Bu bakımdan ancak satıcı malı bir başkasından sağlayarak alıcıya verecekse, alıcı bunun için kendisine uygun bir süre tanımalıdır.

TBK m.267 gereğince, ödeme süresi bir yıldan daha uzun veya belirsiz olan sözleşmelerde satış bedelinin, satılanın devri anında tamamen ödenmiş olması gerekmektedir.

TBK m.268 uyarınca, “Satıcının sözleşmenin kurulduğu sırada belirlenen toplam satış bedeline ek bir bedel isteme hakkını saklı tutan bütün kayıtlar geçersizdir” hükmü yer almaktadır. İlgili madde uyarınca, mal teslim edilirken ilave olarak ek bir bedel isteme hakkını saklı tutan anlaşmaların geçerli olmadığından bahsedilmektedir.

Sözleşmenin sona ermesi TBK m.269 ve 270’de düzenlenmektedir.

TBK m.269 uyarınca, “Ödeme süresi bir yıldan daha uzun veya belirsiz olan sözleşmelerde alıcı, malın devrine kadar her zaman sözleşmeden cayabilir.

Sözleşmeden cayma hâlinde alıcı tarafından ödenmesi öngörülen cayma parası, durumun özelliğine ve sözleşmenin kurulması ile cayma arasında geçen süreye bakılarak belirlenir. Ancak, bu miktar satıcının toplam alacağının yüzde ikisinden az ve yüzde beşinden fazla olamaz. Alıcı, yapmış olduğu ödemelerin cayma parasını aşan kısmının, getirileri ile birlikte kendisine geri verilmesini isteyebilir.

Alıcının ölmesi veya kazanç elde etmekten sürekli olarak yoksun kalması sebebiyle ön ödemeleri yapamayacak duruma düşmesi ya da sözleşmenin yerine olağan koşullarla yapılacak bir taksitle satış sözleşmesinin konulmasına ilişkin önerisinin satıcı tarafından kabul edilmemesi yüzünden sözleşmeden cayılmış olursa, cayma parası istenemez” hükmü cayma hakkını düzenlemektedir.

TBK m.270 gereğince, “Ön ödemeleri ifa borcu, beş yılın geçmesiyle sona erer.

Ödeme süresi bir yıldan daha uzun veya belirsiz olan sözleşmelerde alıcı, sekiz yıl geçtiği hâlde satılanın devri isteminde bulunmazsa, satıcı kendisini uyararak üç aylık süre tanır. Alıcı bu süre içinde kayıtsız kalırsa satıcı, alıcıya sözleşmeden cayma hâlinde tanınan haklara sahip olur” hükmü sözleşmenin süresine ilişkin düzenlemelere yer vermiştir.

TBK m.271’de alıcının temerrüdü düzenlenmiştir. Alıcı bir veya daha çok ön ödemede temerrüde düşerse satıcı, ancak vadesi gelmiş olan ödemeleri isteyebilir. Bununla birlikte, toplam alacağın en az onda birini oluşturan ve birbirini izleyen iki ön ödemenin veya toplam alacağın en az dörtte birini oluşturan bir tek ön ödemenin ya da sonuncu ön ödemenin vadesi gelmişse satıcı, ayrıca alıcıya tanıyacağı bir aylık ödeme süresinin geçmesinden sonra sözleşmeden dönme hakkına sahip olmaktadır.

Satıcı, ödeme süresi bir yıl veya daha az olan sözleşmeden dönerse, 260 ıncı maddenin ikinci fıkrası hükmü kıyas yoluyla uygulanır. Süresi bir yılı aşan sözleşmelerde satıcı, ancak 269 uncu maddenin ikinci fıkrasında öngörülen cayma parasını ve alıcıya ödenmesi gereken ortalama banka mevduat faizini aşan zararlarının giderilmesini isteyebilmektedir.

TKHK’ da ön ödemeli konut satışı olarak karşımıza çıkabilmektedir.

4-Arttırma (Müzayede) Yoluyla Satış Sözleşmesi

TBK m.274 uyarınca, “Açık artırma yoluyla satış; yeri, zamanı ve koşulları önceden belirlenerek, hazır olanlar arasından en yüksek bedeli öneren ile yapılan satıştır” hükmü ile açık artırma yoluyla satışın tanımı yapılmıştır. 

Kişiler ellerindeki imkanlarla sözle veya kapalı zarf gibi yöntemlerle pey sürmektedirler. Arttırmayı başlatan ya da eksilten hareket, icaba davet olarak karşımıza çıkmaktadır. Kişinin ileri sürdüğü pey ise, icap/öneri niteliğinde olup bir başka teklife kadar devam etmektedir. 

TBK m.275 uyarınca, “Satıcı artırma koşullarında aksi yönde bir irade açıklamasında bulunmamışsa, herkesin katılabileceği isteğe bağlı açık artırmalarda satış sözleşmesi, artırmayı yönetenin en yüksek bedeli öneren kişiye ihale etmesiyle kurulmuş olur.

Cebrî artırma yoluyla satış, artırmayı yöneten memurun en yüksek bedeli öneren kişiye ihale etmesiyle kurulmuş olur” hükmü kuruluş aşamasından bahsetmektedir. Cebri arttırma, ihtiyari ve özel açık arttırma gibi çeşitli şekilleri bulunmaktadır.

TBK m.279 uyarınca, “Artırmada taşınır bir mal alan kişi, onun mülkiyetini ihale anında kazanır. Artırmadan alınan taşınmazın mülkiyeti, ancak tapu siciline tescille alıcıya geçer” hükmü mülkiyetin geçmesini düzenlemektedir.  

Arttırmaya katılan kişi önerisine her zaman bağlıdır. Daha yüksek bir öneriyle karşılaşılması durumunda önceki öneri ortadan kalkacaktır.

Artırma koşullarında aksi kararlaştırılmamışsa, ihale bedelinin peşin ödenmesi gerekmektedir. İhale bedeli peşin olarak veya artırma koşulları uyarınca ödenmezse satıcı, satıştan hemen dönebilmektedir. Ayıptan ve zapttan sorumluluk burada da geçerlidir.

TBK m.281 gereğince açık arttırmanın iptaline ilişkin bir düzenleme getirilmiştir. İlgili madde göre, hukuka veya ahlaka aykırı yollara başvurularak ihalenin gerçekleştirilmesi sağlanmışsa her ilgili, iptal sebebini öğrendiği günden başlayarak on gün ve her hâlde ihale tarihini izleyen bir yıl içinde ihalenin iptalini mahkemeden isteyebilmektedir.

UYARI

Web sitemizdeki tüm makale ve içeriklerin telif hakkı ÖzEr Avukatlık Bürosu’na aittir. Tüm içerik ve makaleler hak sahipliğinin tescili amacıyla elektronik imzalı ve zaman damgalıdır. Sitemizdeki içeriklerin kopyalanarak veya özetlenerek izinsiz bir şekilde başka web sitelerinde yayınlanması halinde hukuki ve cezai işlem yapılacaktır.